Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Proces zakupu mieszkania lub domu na rynku pierwotnym wieńczy podpisanie z odpowiedzialnym za realizację danej inwestycji deweloperem umowy. Jeżeli wybrana przez nas nieruchomość pozostaje w momencie kupna na etapie budowy, z deweloperem zawierać będziemy umowę deweloperską. Jest to kontrakt dokładnie opisany w ustawie deweloperskiej. Pomimo uregulowania umowy deweloperskiej w przepisach nadal zdarzają się próby obejścia przez deweloperów obowiązujących zasad oraz umieszczanie w umowie zapisów niedozwolonych lub niekorzystnych dla kupującego. Dlatego tak duże znaczenie ma bardzo dokładne sprawdzenie umowy przed jej podpisaniem.
Ustawa deweloperska wprowadzona w swoim obecnie obowiązującym kształcie w 2021 roku służyć ma przede wszystkim zabezpieczeniu interesów kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym. Ustawa reguluje najistotniejsze z punktu widzenia kupującego kwestie, w tym między innymi:
Weryfikując zapisy umowne przed spotkaniem z deweloperem w kancelarii należy dokładnie przyjrzeć się przede wszystkim:
Umowa deweloperska dla swojej ważności powinna być zawierana wyłącznie w formie aktu notarialnego, dzięki czemu nabywca zyskuje możliwość dochodzenia wykonania umowy na drodze sądowej. Tym, co powinno wzbudzić naszą czujność, będzie próba ominięcia przez dewelopera regulacji ustawy poprzez zaproponowanie podpisania innego rodzaju umowy niż deweloperska, na przykład umowy przedwstępnej. Warto tu też podkreślić, że nawet jeżeli podpiszemy inny rodzaj umowy niż powinien zostać w danym przypadku zawarty, wówczas zapisy umowne danej umowy niezgodne z ustawą deweloperską nie będą dla stron wiążące.
Pojęcie klauzul abuzywnych (niedozwolonych) zdefiniowane jest w art. 385 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.” W takim przypadku wiążące pozostają postanowienia określające główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, pod warunkiem, że zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W przypadku umowy deweloperskiej o klauzulach niedozwolonych możemy mówić na przykład w sytuacji, gdy umowa dopuszcza jednostronną jej modyfikację lub gdy wyłącza odpowiedzialność dewelopera z tytułu jej nienależytego wykonania. Dlatego tak ważne jest szczegółowe sprawdzenie umowy przed przystąpieniem do niej, najlepiej z pomocą prawnika, posiadającego doświadczenie w tym zakresie.
Najbezpieczniejszym rodzajem umowy zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą jest umowa deweloperska, opisana szczegółowo w ustawie deweloperskiej, dzięki podpisaniu której kupujący ma między innymi zagwarantowaną pewność, że deweloper stosuje środki ochrony nabywców w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego, dzięki czemu środki wpłacane zgodnie z umową są bezpiecznie deponowane w banku, a nie na rachunku dewelopera.
W umowie deweloperskiej, zawartej obowiązkowo w formie aktu notarialnego powinny znaleźć się następujące pozycje:
Z kolei umowa przedwstępna, którą nabywca podpisuje z deweloperem w sytuacji, gdy dana inwestycja jest już zakończona (wydano dla niej pozwolenie na użytkowanie) nie musi być zawierana w kancelarii (chociaż dla bezpieczeństwa stron jest to zalecane). Według regulacji ustawy deweloperskiej z 2021 roku umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności (wcześniej nie było to obowiązkowe). Dodatkowo ustawa wskazuje, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej. Są to:
Zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy z wybranym deweloperem, pamiętać powinniśmy o bardzo dokładnym sprawdzeniu jej zapisów. Dobrze jest rozważyć skorzystanie z pomocy prawnika, dla którego weryfikacja umowy nie powinna stanowić problemu. W ramach usługi sprawdzenia umowy powinniśmy móc liczyć też na ocenę Prospektu informacyjnego, wpisów w KRS, ksiąg wieczystych oraz weryfikację umowy pod kątem niedozwolonych klauzul w oparciu o rejestr Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Warto jest też wziąć pod uwagę czas realizacji zleconej usługi, i oczywiście jej koszt, przy czym zbyt niska cena może oznaczać, że przeprowadzona analiza będzie jedynie pobieżna, a bardziej szczegółowe badanie, na przykład księgi wieczystej, wiązać będzie się z dodatkowymi kosztami.
Potrzebujesz pomocy prawnika przy umowie z deweloperem?
Zamów rozmowę