Jak nie robić analizy umowy deweloperskiej?

Proces zakupu mieszkania lub domu na rynku pierwotnym wieńczy podpisanie z odpowiedzialnym za realizację danej inwestycji deweloperem umowy. Jeżeli wybrana przez nas nieruchomość pozostaje w momencie kupna na etapie budowy, z deweloperem zawierać będziemy umowę deweloperską. Jest to kontrakt dokładnie opisany w ustawie deweloperskiej. Pomimo uregulowania umowy deweloperskiej w przepisach nadal zdarzają się próby obejścia przez deweloperów obowiązujących zasad oraz umieszczanie w umowie zapisów niedozwolonych lub niekorzystnych dla kupującego. Dlatego tak duże znaczenie ma bardzo dokładne sprawdzenie umowy przed jej podpisaniem.

Umowa deweloperska - na co uważać

Ustawa deweloperska wprowadzona w swoim obecnie obowiązującym kształcie w 2021 roku służyć ma przede wszystkim zabezpieczeniu interesów kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym. Ustawa reguluje najistotniejsze z punktu widzenia kupującego kwestie, w tym między innymi:

• treść i formę zawierania umowy deweloperskiej,
• środki ochrony wpłat nabywców - środki wpłacane przez kupujących nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, a na mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego zwalniane są przez bank po spełnieniu przez dewelopera określonych warunków,
• przedkontraktowe obowiązki dewelopera, tym zobowiązanie do przekazania zainteresowanej inwestycją stronie Prospektu informacyjnego, w którym znajdują się najważniejsze informacje na temat dewelopera, inwestycji oraz konkretnego domu bądź mieszkania, a także zapewnienie przyszłemu nabywcy możliwości wglądu w takie dokumenty jak odpis z księgi wieczystej nieruchomości, pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany.

Weryfikując zapisy umowne przed spotkaniem z deweloperem w kancelarii należy dokładnie przyjrzeć się przede wszystkim:

• warunkom i terminom płatności,
• najważniejszym terminom, w tym terminowi zakończenia prac, odbioru technicznego i podpisania umowy sprzedaży,
• kwestii powierzchni użytkowej nieruchomości, w tym zapisom dotyczącym sytuacji, gdy mamy do czynienia ze znaczną różnicą pomiędzy metrażem projektowym a powykonawczym.
• karom umownym i odsetkom,
• warunkom odstąpienia od umowy (kiedy możliwe jest odstąpienie bezkosztowe, na przykład w przypadku braku uzyskania kredytu).

Umowa deweloperska w kancelarii

Umowa deweloperska dla swojej ważności powinna być zawierana wyłącznie w formie aktu notarialnego, dzięki czemu nabywca zyskuje możliwość dochodzenia wykonania umowy na drodze sądowej. Tym, co powinno wzbudzić naszą czujność, będzie próba ominięcia przez dewelopera regulacji ustawy poprzez zaproponowanie podpisania innego rodzaju umowy niż deweloperska, na przykład umowy przedwstępnej. Warto tu też podkreślić, że nawet jeżeli podpiszemy inny rodzaj umowy niż powinien zostać w danym przypadku zawarty, wówczas zapisy umowne danej umowy niezgodne z ustawą deweloperską nie będą dla stron wiążące. 

Klauzule abuzywne w umowie deweloperskiej

Pojęcie klauzul  abuzywnych (niedozwolonych) zdefiniowane jest w art. 385 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.” W takim przypadku wiążące pozostają postanowienia określające główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, pod warunkiem, że zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W przypadku umowy deweloperskiej o klauzulach niedozwolonych możemy mówić na przykład w sytuacji, gdy umowa dopuszcza jednostronną jej modyfikację lub gdy wyłącza odpowiedzialność dewelopera z tytułu jej nienależytego wykonania. Dlatego tak ważne jest szczegółowe sprawdzenie umowy przed przystąpieniem do niej, najlepiej z pomocą prawnika, posiadającego doświadczenie w tym zakresie. 

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Najbezpieczniejszym rodzajem umowy zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą jest umowa deweloperska, opisana szczegółowo w ustawie deweloperskiej, dzięki podpisaniu której kupujący ma między innymi zagwarantowaną pewność, że deweloper stosuje środki ochrony nabywców w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego, dzięki czemu środki wpłacane zgodnie z umową są bezpiecznie deponowane w banku, a nie na rachunku dewelopera.

W umowie deweloperskiej, zawartej obowiązkowo w formie aktu notarialnego powinny znaleźć się następujące pozycje:

• dane stron umowy,
• najważniejsze cechy nieruchomości, będącej przedmiotem umowy,
• harmonogram prac, w tym termin rozpoczęcia oraz zakończenia budowy,
• harmonogram płatności i wysokość transz,
• informacje na temat odbioru technicznego, w tym jego terminu oraz sposobu zawiadomienia o nim kupującego,
• warunki odstąpienia od umowy,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego  i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.

Z kolei umowa przedwstępna, którą nabywca podpisuje z deweloperem w sytuacji, gdy dana inwestycja jest już zakończona (wydano dla niej pozwolenie na użytkowanie) nie musi być zawierana w kancelarii (chociaż dla bezpieczeństwa  stron jest to zalecane). Według regulacji ustawy deweloperskiej z 2021 roku umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności (wcześniej nie było to obowiązkowe). Dodatkowo ustawa wskazuje, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej. Są to:

• dane osobowe stron transakcji oraz miejsce i data zawarcia umowy przedwstępnej,
• cena nieruchomości,
• określenie położenia nieruchomości, jej powierzchni i układu pomieszczeń,
• termin zawarcia umowy sprzedaży,
• wskazanie wysokości opłaty (zaliczka lub zadatek), jeżeli taka została przewidziana przez strony. Warto tu zaznaczyć, że bezpieczniejszym dla nabywcy rozwiązaniem jest zabezpieczenie umowy zadatkiem, który w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego jest zwrotny w podwójnej wysokości.

Sprawdzenie umowy deweloperskiej z prawnikiem

Zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy z wybranym deweloperem, pamiętać powinniśmy o bardzo dokładnym sprawdzeniu jej zapisów. Dobrze jest rozważyć skorzystanie z pomocy prawnika, dla którego weryfikacja umowy nie powinna stanowić problemu. W ramach usługi sprawdzenia umowy powinniśmy móc liczyć też na ocenę Prospektu informacyjnego, wpisów w KRS, ksiąg wieczystych oraz weryfikację umowy pod kątem niedozwolonych klauzul w oparciu o rejestr Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Warto jest też wziąć pod uwagę czas realizacji zleconej usługi, i oczywiście jej koszt, przy czym zbyt niska cena może oznaczać, że przeprowadzona analiza będzie jedynie pobieżna, a bardziej szczegółowe badanie, na przykład księgi wieczystej, wiązać będzie się z dodatkowymi kosztami.

Adam Szustek
Opublikowano: 2024-07-31 (zaktualizowano: 2024-07-31)