Problemy przy cesji umowy deweloperskiej

Cesja umowy deweloperskiej problemy

Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!

zdjęcie do Przejęcie praw z umowy deweloperskiej będzie jednoznaczne z przejściem na nowego nabywcę praw i obowiązków z umowy zawartej z deweloperem przez cedenta.

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. Prawa i obowiązki wynikające z podpisanej umowy mogą być przedmiotem cesji i jeżeli planujemy takiej cesji dokonać warto pamiętać o tym, aby odpowiednie zapisy zawrzeć właśnie w umowie deweloperskiej. Z jakimi problemami może przyjść się mierzyć nabywcy, dokonującemu cesji umowy, i w jaki sposób najlepiej zabezpieczyć interesy obydwu stron?

Cesja praw z umowy deweloperskiej — na czym polega?

Cesja umowy deweloperskiej dokonywana jest na podstawie regulacji Kodeksu cywilnego (art. 509), zgodnie z którymi wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), a wraz z wierzytelnością na nabywcę przechodzą wszelkie z nią związane prawa. Wierzytelnością w przypadku umowy deweloperskiej jest zobowiązanie do zapłaty ustalonej w umowie ceny za nieruchomość, będącą przedmiotem cedowanej umowy deweloperskiej. Wierzycielem jest cedent (nabywca), a nowy kupujący jest cesjonariuszem. Warto zaznaczyć, że ze względu na fakt, że umowa deweloperska jest umową wzajemną i prawa oraz obowiązki z niej wynikające dotyczą obydwu jej stron, na cesję wynikających z niej praw zgodę wyrazić musi również deweloper.  

Jedną z najbardziej popularnych strategii inwestycyjnych na rynku pierwotnym jest właśnie sprzedaż praw do nieruchomości w budowie, takich, w przypadku których w momencie zawarcia umowy deweloperskiej kupujący płaci 10% ceny, a pozostałe 90% należne jest dopiero przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej. W innym przypadku taka strategia nie byłaby opłacalna.

Cesja umowy deweloperskiej — forma

Najprostszym i najwygodniejszym dla stron umowy deweloperskiej rozwiązaniem jest wyrażenie przez dewelopera zgody na dokonanie cesji poprzez umieszczenie stosownego zapisu w samej umowie lub w odrębnym oświadczeniu (tzw. zgoda uprzednia). W przypadku braku takiej zgody konieczne będzie zwrócenie się do dewelopera o pozwolenie na zbycie praw z umowy, na co ten nie musi przystać, mając na uwadze fakt, że ponowne wprowadzenie do sprzedaży już zbytego przez niego wcześniej domu bądź mieszkania nie leży w jego interesie.

Jeżeli deweloper wyrazi zgodę na cesję, powinna ona zostać dokonana w formie aktu notarialnego.

Sprawdzenie umowy  deweloperskiej i dewelopera

Przejęcie praw z umowy deweloperskiej będzie jednoznaczne z przejściem na nowego nabywcę praw i obowiązków z umowy zawartej z deweloperem przez cedenta. Dlatego kluczowe przed podjęciem decyzji o przejęciu prawa do nieruchomości jest dokładne sprawdzenie zapisów umowy deweloperskiej oraz dewelopera, będącego drugą stroną umowy. Pomocne tu może okazać się wsparcie prawnika, zwłaszcza takiego, który ma doświadczenie w tym zakresie. 

Najważniejsze zapisy w umowie

Sprawdzić należy przede wszystkim zgodność umowy z regulacjami ustawy deweloperskiej, między innymi w zakresie:

  • treści i formy podpisania umowy,
  • stosowanych przez dewelopera środków ochrony wpłat nabywców (mieszkaniowy rachunek powierniczy), 
  • określenia w umowie przedkontraktowych obowiązków dewelopera (między innymi przekazania nabywcy Prospektu informacyjnego, zawierającego najważniejsze informacje dotyczące dewelopera, realizowanej przez niego inwestycji oraz nieruchomości, będącej przedmiotem umowy),
  • warunków i terminów płatności transz ceny,
  • terminów, przede wszystkim zakończenia prac budowlanych oraz zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • wskazania normy pomiaru powierzchni użytkowej nieruchomości,
  • wysokości kar umownych i odsetek,
  • warunków odstąpienia od umowy.

Jak sprawdzić dewelopera

O deweloperze dużo dowiemy się z Prospektu informacyjnego. Dodatkowo dewelopera należy sprawdzić na podstawie jego dokumentów rejestrowych — treść wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym (bądź zapoznając się z aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). W KRS znajdziemy dane podmiotu, oznaczenie jego formy prawnej i wskazanie wysokości kapitału zakładowego dewelopera. W dziale czwartym znajdują się natomiast informacje dotyczące zaległości podatkowych lub celnych dewelopera oraz ewentualnego umorzenia postępowania egzekucyjnego ze względu na brak możliwości uzyskania od niego sumy przewyższającej koszt postępowania egzekucyjnego. Z kolei w dziale szóstym sprawdzimy, czy deweloper nie znajduje się w stanie likwidacji.

Dodatkowo warto poszukać informacji na temat dewelopera i zrealizowanych przez niego inwestycji w Internecie, gdzie na pewno znajdziemy sporo opinii na temat jakości realizacji, obsługi klienta oraz obsługi reklamacji. 

Problemy z cesją umowy deweloperskiej

Do najczęściej spotykanych problemów należą:

  • brak zgody dewelopera na cesję umowy,
  • brak możliwości uzyskania przez cesjonariusza kredytu hipotecznego na zakup cesji (nie wszystkie banki udzielają kredytu na ten cel),
  • zmiana warunków umowy przez dewelopera w związku z cesją,
  • zmiana ceny nieruchomości.

W każdym z tych przypadków warto poradzić się prawnika, który będzie w stanie wskazać najkorzystniejsze wyjście z trudnej sytuacji. 

Oceń artykuł:

Cesja umowy deweloperskiej problemy
Średnia 5/5 na podstawie 9 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?

Zamów rozmowę
zapewniamy bezpieczeństwo

Zapewniamy
bezpieczeństwo

Zwracamy uwagę na szczczegóły

Zwracamy uwagę
na szczczegóły

Mamy szerokie doświadczenie

Mamy szerokie
doświadczenie


Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?

Zamów rozmowę

Baza wiedzy

__

Jak użytkowanie wieczyste wpływa na umowę deweloperską? Różnice między umową deweloperską a przenoszącą własność Co zrobić, gdy deweloper odwleka podpisanie aktu notarialnego Umowa przedwstępna u notariusza - koszty Umowa deweloperska - koszty i opłaty Jak zrezygnować z podpisanej umowy deweloperskiej Zawarcie umowy przedwstępnej kupna mieszkania a wydanie lokalu Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ze spłatą hipoteki Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania a umowa warunkowa Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania a kilka właścicieli Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - dokumenty Garaż - jakie opłaty notarialne Wzór umowy rezerwacyjnej od dewelopera Umowa deweloperska odsetki i kary umowne Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej Umowa deweloperska prawnik. Sprawdzenie i analiza umowy deweloperskiej przez ogólnopolską kancelarię. Koszty notarialne na zakup mieszkania od dewelopera Zmiana stanu cywilnego po zawarciu umowy deweloperskiej Kupno mieszkania a urząd skarbowy Nieważność umowy przedwstępnej Notariusz - płatność gotówką Akt notarialny, czy pieniądze - co pierwsze Piwnica a powierzchnia użytkowa mieszkania Ile kosztuje przeniesienie własności nieruchomości Jak wyląda umowa deweloperska z perspektywy nabywcy - osoby fizycznej? Problemy przy cesji umowy deweloperskiej Jak nie robić analizy umowy deweloperskiej? Umowa deweloperska - co w przypadku zmiany powierzchni nieruchomości? Co zrobić z umową deweloperską w przypadku odmowy przyznania kredytu? Kredyt czy umowa deweloperska, co jest najpierw? Nieuczciwy deweloper - jak go sprawdzić? Kredyt a umowa deweloperska Umowa deweloperska prawnik Sprawdzenie umowy deweloperskiej z prawnikiem w Szczecinie Umowa deweloperska kancelaria prawna Radom| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Gdynia| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Opole| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Toruń | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Gdańsk | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Białystok | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Bydgoszcz | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Katowice | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Kielce | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Zielona Góra | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Lublin | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Łódź | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Olsztyn | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Koszalin| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Poznań | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Rzeszów | 886 070 575