Problemy przy cesji umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. Prawa i obowiązki wynikające z podpisanej umowy mogą być przedmiotem cesji i jeżeli planujemy takiej cesji dokonać warto pamiętać o tym, aby odpowiednie zapisy zawrzeć właśnie w umowie deweloperskiej. Z jakimi problemami może przyjść się mierzyć nabywcy, dokonującemu cesji umowy, i w jaki sposób najlepiej zabezpieczyć interesy obydwu stron?

Cesja praw z umowy deweloperskiej — na czym polega?

Cesja umowy deweloperskiej dokonywana jest na podstawie regulacji Kodeksu cywilnego (art. 509), zgodnie z którymi wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), a wraz z wierzytelnością na nabywcę przechodzą wszelkie z nią związane prawa. Wierzytelnością w przypadku umowy deweloperskiej jest zobowiązanie do zapłaty ustalonej w umowie ceny za nieruchomość, będącą przedmiotem cedowanej umowy deweloperskiej. Wierzycielem jest cedent (nabywca), a nowy kupujący jest cesjonariuszem. Warto zaznaczyć, że ze względu na fakt, że umowa deweloperska jest umową wzajemną i prawa oraz obowiązki z niej wynikające dotyczą obydwu jej stron, na cesję wynikających z niej praw zgodę wyrazić musi również deweloper.  

Jedną z najbardziej popularnych strategii inwestycyjnych na rynku pierwotnym jest właśnie sprzedaż praw do nieruchomości w budowie, takich, w przypadku których w momencie zawarcia umowy deweloperskiej kupujący płaci 10% ceny, a pozostałe 90% należne jest dopiero przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej. W innym przypadku taka strategia nie byłaby opłacalna.

Cesja umowy deweloperskiej — forma

Najprostszym i najwygodniejszym dla stron umowy deweloperskiej rozwiązaniem jest wyrażenie przez dewelopera zgody na dokonanie cesji poprzez umieszczenie stosownego zapisu w samej umowie lub w odrębnym oświadczeniu (tzw. zgoda uprzednia). W przypadku braku takiej zgody konieczne będzie zwrócenie się do dewelopera o pozwolenie na zbycie praw z umowy, na co ten nie musi przystać, mając na uwadze fakt, że ponowne wprowadzenie do sprzedaży już zbytego przez niego wcześniej domu bądź mieszkania nie leży w jego interesie.

Jeżeli deweloper wyrazi zgodę na cesję, powinna ona zostać dokonana w formie aktu notarialnego.

Sprawdzenie umowy  deweloperskiej i dewelopera

Przejęcie praw z umowy deweloperskiej będzie jednoznaczne z przejściem na nowego nabywcę praw i obowiązków z umowy zawartej z deweloperem przez cedenta. Dlatego kluczowe przed podjęciem decyzji o przejęciu prawa do nieruchomości jest dokładne sprawdzenie zapisów umowy deweloperskiej oraz dewelopera, będącego drugą stroną umowy. Pomocne tu może okazać się wsparcie prawnika, zwłaszcza takiego, który ma doświadczenie w tym zakresie. 

Najważniejsze zapisy w umowie

Sprawdzić należy przede wszystkim zgodność umowy z regulacjami ustawy deweloperskiej, między innymi w zakresie:

• treści i formy podpisania umowy,
• stosowanych przez dewelopera środków ochrony wpłat nabywców (mieszkaniowy rachunek powierniczy), 
• określenia w umowie przedkontraktowych obowiązków dewelopera (między innymi przekazania nabywcy Prospektu informacyjnego, zawierającego najważniejsze informacje dotyczące dewelopera, realizowanej przez niego inwestycji oraz nieruchomości, będącej przedmiotem umowy),
• warunków i terminów płatności transz ceny,
• terminów, przede wszystkim zakończenia prac budowlanych oraz zawarcia umowy przyrzeczonej,
• wskazania normy pomiaru powierzchni użytkowej nieruchomości,
• wysokości kar umownych i odsetek,
• warunków odstąpienia od umowy.

Jak sprawdzić dewelopera

O deweloperze dużo dowiemy się z Prospektu informacyjnego. Dodatkowo dewelopera należy sprawdzić na podstawie jego dokumentów rejestrowych — treść wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym (bądź zapoznając się z aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). W KRS znajdziemy dane podmiotu, oznaczenie jego formy prawnej i wskazanie wysokości kapitału zakładowego dewelopera. W dziale czwartym znajdują się natomiast informacje dotyczące zaległości podatkowych lub celnych dewelopera oraz ewentualnego umorzenia postępowania egzekucyjnego ze względu na brak możliwości uzyskania od niego sumy przewyższającej koszt postępowania egzekucyjnego. Z kolei w dziale szóstym sprawdzimy, czy deweloper nie znajduje się w stanie likwidacji.

Dodatkowo warto poszukać informacji na temat dewelopera i zrealizowanych przez niego inwestycji w Internecie, gdzie na pewno znajdziemy sporo opinii na temat jakości realizacji, obsługi klienta oraz obsługi reklamacji. 

Problemy z cesją umowy deweloperskiej

Do najczęściej spotykanych problemów należą:

• brak zgody dewelopera na cesję umowy,
• brak możliwości uzyskania przez cesjonariusza kredytu hipotecznego na zakup cesji (nie wszystkie banki udzielają kredytu na ten cel),
• zmiana warunków umowy przez dewelopera w związku z cesją,
• zmiana ceny nieruchomości.

W każdym z tych przypadków warto poradzić się prawnika, który będzie w stanie wskazać najkorzystniejsze wyjście z trudnej sytuacji. 

Adam Szustek
Opublikowano: 2024-07-31 (zaktualizowano: 2024-07-31)