Nieuczciwy deweloper - jak go sprawdzić?

Kupno nieruchomości zawsze może nieść ze sobą pewne ryzyka, które Kupujący może  zminimalizować dzięki odpowiedniemu przygotowaniu się do transakcji, w tym dzięki dokładnemu sprawdzeniu dewelopera, z którym planuje zawrzeć umowę, jeżeli przedmiotem zakupu jest dom lub mieszkanie oferowane na rynku pierwotnym. 

Deweloper i ustawa deweloperska

Deweloper to, zgodnie z definicją zawartą w Ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawie deweloperskiej), przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności nieruchomości i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Deweloper swoją działalność może prowadzić zarówno w formie spółki kapitałowej, jak i osobowej, ale też jednoosobowej działalności gospodarczej. 

Wspomniana wyżej ustawa deweloperska wprowadzona została przede wszystkim w celu wzmocnienia ochrony praw nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym, o czym warto pamiętać, planując zakup domu lub mieszkania od dewelopera. 

Ustawa deweloperska — prawa nabywcy i umowa deweloperska

Najważniejszymi regulacjami, które wprowadza ustawa deweloperska, są te dotyczące trybu zawierania umów deweloperskich (w formie aktu notarialnego) oraz środków ochrony nabywców — rachunków powierniczych, o których więcej poniżej. Ustawa wskazuje też elementy, które powinny znaleźć w umowie deweloperskiej, w tym:

• najważniejsze terminy, takie jak termin przeniesienia własności, termin odbioru technicznego, data rozpoczęcia i zakończenia prac, 
• określenie wysokości i terminów płatności transz ceny przedmiotu umowy, 
• wskazanie powierzchni użytkowej domu lub mieszkania wraz z określeniem sposobu jej pomiaru, 
• wysokość kar umownych i odsetek, 
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.

Środki wpłacane przez nabywcę na podstawie zawartej z deweloperem umowy deweloperskiej nie trafiają bezpośrednio na rachunek bankowy dewelopera, a na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty z gwarancją ubezpieczeniową lub bez niej i są z niego zwalniane odpowiednio po zakończeniu przez dewelopera kolejnego etapu budowy w przypadku rachunku powierniczego otwartego, bądź po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu własności lokalu na nabywcę (rachunek powierniczy zamknięty).

Dodatkowo deweloper zobowiązany jest przekazać nabywcy przed zawarciem umowy Prospekt informacyjny, zawierający najważniejsze informacje na temat samego dewelopera oraz danej inwestycji.

Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera także obowiązek umożliwienia nabywcy zapoznania się z:

1. aktualnym odpisem z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2. kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3. kopią pozwolenia na budowę;
4. sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata;
5. projektem budowlanym.

Dzięki temu transakcja jest znacznie bardziej bezpieczna z punktu widzenia nabywcy.

Księga wieczysta nieruchomości — na co zwrócić uwagę

Sprawdzenie księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, którą planujemy nabyć, powinno być podstawowym krokiem na drodze do zakupu domu bądź mieszkania, niezależnie od tego, czy nabycia dokonujemy na rynku pierwotnym czy na wtórnym. Księgi wieczyste są publicznym rejestrem, w związku z czym dostęp do nich nie jest ograniczony. Z treścią księgi, o podanie numeru, której powinniśmy poprosić dewelopera, możemy zapoznać się w Internecie, za pośrednictwem systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, lub bezpośrednio w sądzie wieczystoksięgowym, właściwym dla położenia nieruchomości. Księga składa się z czterech działów:

• Dział I – tu znajdziemy informacje o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, oznaczeniu geodezyjnym , o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomości;
• Dział II – zawiera dane właściciela, użytkownika wieczystego lub posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• Dział III – tu znajdziemy informacje o ograniczonych prawach rzeczowych z wyjątkiem własnościowego (np. o służebnościach);  
• Dział IV – tu wpisywane są obciążenia hipoteki, jeśli więc deweloper, nabywając grunt, posiłkował się kredytem to właśnie w dziale IV znajdziemy potwierdzenie tego faktu. 

Kwestia obciążenia hipoteki gruntu jest o tyle istotna, że gdyby deweloper nie zobowiązał się do bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu, wówczas kredyt obciążyłby księgę nabytej przez nas nieruchomości. Dlatego kluczowe jest, aby na etapie podpisywania umowy deweloperskiej uzyskać od dewelopera promesę banku, gwarantującą wyodrębnienie lokalu bez obciążeń.

Umowa deweloperska a inne rodzaje umów

Umowa deweloperska, jak zostało już wyżej wspomniane, może być zawarta wyłącznie w u notariusza. Jeżeli zawieramy taką umowę, jako nabywcy jesteśmy chronieni zapisami ustawy deweloperskiej. Jeżeli jednak deweloper stara się obejść zapisy ustawy, proponując podpisanie innego rodzaju umowy, warto zachować czujność. Może zdarzyć się, że zawarcie umowy deweloperskiej poprzedzone jest podpisaniem umowy rezerwacyjnej, ale kluczowy w tym przypadku będzie fakt, że umowa deweloperska docelowo zostanie podpisana. Jeżeli jednak deweloper proponuje nam na przykład podpisanie umowy przedwstępnej w miejsce deweloperskiej, a inwestycja, w ramach której powstaje wybrana przez nas nieruchomość, jest nadal na etapie budowy (nie wydano dla niej pozwolenia na użytkowanie), nie powinniśmy się na to zgodzić, a samemu deweloperowi warto przyjrzeć się jeszcze dokładniej.

Umowę deweloperską również należy bardzo szczegółowo sprawdzić, co dobrze jest zrobić przy wsparciu doświadczonego prawnika.

Jak sprawdzić dewelopera

Dewelopera, w tym jego doświadczenie, sytuację prawną oraz finansową sprawdzić możemy w następujący sposób:

• analizując treść wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym (lub sprawdzając aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej) - tu szczególną uwagę należy zwrócić na w wpis w dziale czwartym, w którym znajdować się mogą  informacje na temat ewentualnych zaległości podatkowych lub celnych dewelopera;
• zapoznając się z Prospektem informacyjnym, w którego części ogólnej znajdziemy między innymi informacje na temat dewelopera, jego doświadczenia i sposobu finansowania inwestycji, oraz działki, na której powstaje interesującą nas inwestycja;
• sprawdzając dewelopera w zakresie przynależności do organizacji branżowych, w tym Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD);
• w Internecie, między innymi na tematycznych forach zapoznając się z opiniami klientów, którzy wcześniej skorzystali z oferty dewelopera.

Adam Szustek
Opublikowano: 2024-06-17 (zaktualizowano: 2024-06-17)