Kupno mieszkania od dewelopera najważniejsze informacje
Kupno mieszkania od dewelopera krok po kroku | zadzwoń 886 070 575
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
W artykule wyjaśniamy, jak wygląda kupno mieszkania na rynku pierwotnym.
Aby znaleźć odpowiadającą nam inwestycję, potrzebujemy do tego czasu i zrobienia większego researchu. Musimy przeszukać oferty, strony internetowe deweloperów i ustalić czego dokładnie szukamy. Zastanów się nam lokalizacją, ilością i wielkością pokoi, swoim budżetem i porozmawiaj o tym z deweloperami. Sprawdź również plan zagospodarowania przestrzennego, aby uniknąć kłopotliwych inwestycji blisko mieszkania. Podczas spotkań z deweloperami poproś o prospekty informacyjne, aby zdobyć większa ilość informacji na temat inwestycji i samego dewelopera. Pamiętaj, aby sprawdzić wiarygodność dewelopera, zanim zdecydujesz się na jego ofertę. W tym celu przejrzyj fora internetowe, sprawdź KRS, UOKiK.
Jeżeli planujemy np. opłacać zakup mieszkania z pomocą
kredytu hipotecznego, warto zawrzeć umowę rezerwacyjną z deweloperem, która
zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy deweloperskiej. Deweloper na mocy tej
umowy nie oferuje kupna mieszkania innym zainteresowanym. Jeżeli jednak nie uda ci się uzyskać kredytu,
możesz zrezygnować z umowy bez większych problemów, tylko utracisz kaucje
rezerwacyjna. Możemy również zawrzeć umowę rezerwacyjną z elementami umowy
przedwstępnej i na jej podstawie możemy wówczas dochodzić roszczeń na wypadek
niewywiązania się z umowy którejś ze stron.
Kolejnym etapem po podpisaniu umowy rezerwacyjnej i upewnieniu się, że posiadamy wystarczającą ilość pieniędzy na kupno mieszkania, możemy poprosić dewelopera o przygotowanie projektu umowy deweloperskiej, który musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Deweloper wówczas zobowiązuje się do ukończenia inwestycji wraz z przeniesieniem własności na kupującego, a nabywca zobowiązuje się do uiszczenia odpowiedniej kwoty na rzecz dewelopera. Pamiętajmy jednak, że zanim udamy się do notariusza, powinniśmy dokładnie sprawdzić treść tej umowy, a najlepiej, jeśli zająłby się tym prawnik. Sprawdzi on czy aby na pewno wszystkie klauzule są zgodne z prawem i korzystne dla nabywcy oraz, czy nie brakuje jakichś istotnych informacji. Umowa ta powinna zawierać przede wszystkim opis mieszkania, harmonogram płatności oraz prac, czy też standard wykończenia. Umowa deweloperska wprowadza szereg zabezpieczeń dla nabywcy np. procedurę odbioru technicznego mieszkania, rachunek powierniczy czy też możliwości odstąpienia od umowy. Gdy już dokładnie sprawdziliśmy umowę, udajemy się do notariusza, który sporządza akt notarialny i za jego prace również będziemy musieli zapłacić tzw. taksę notarialną, której wysokość będzie zależna od wartości nieruchomości. Oprócz opłacenia taksy będziemy musieli również zapłacić za wypisy aktu.
Ważne jest to, że za te wszystkie opłaty notarialne nie będziemy musieli płacić samemu, lecz na pół z deweloperem.
Po podpisaniu umowy deweloperskiej i zakończeniu prac przez dewelopera nadchodzi moment, w który możemy odebrać mieszkanie i sprawdzić, jak deweloper wywiązał się z umowy. Na wyznaczony termin przez dewelopera możemy udać się wraz z inżynierem, który dzięki swojemu doświadczeniu i wiedzy zweryfikuje, czy prace wykonane są zgodnie z normami budowlanymi, czy nie ma usterek, wad i spisany zostanie protokół odbioru, na podstawie którego będziemy mogli żądać od dewelopera naprawy wad. Odbiór mieszkania o bardzo ważny moment w cały procesie kupna nieruchomości, dlatego wszystko musi zostać podczas niego dokładnie sprawdzone i spisane. Jeśli nie zrobimy tego dokładnie i coś przeoczymy, trudno nam będzie później wymagać naprawy tego od dewelopera. Dlatego właśnie, jeśli nie jesteśmy pewni swojej wiedzy i chcemy mieć pewność, że lokal jest bezusterkowy, warto na odbiór zabrać inżyniera.
Przedostatnim etapem kupna mieszkania jest podpisanie przez nabywcę umowy przeniesienia własności, dzięki której stajemy się właścicielami mieszkania w księdze wieczystej. Ten podpis nie świadczy o tym, że wyrażamy zgodę na pozostawienie usterek w mieszkaniu, lecz powinna zostać przez nas podpisana, aby uniknąć kar umownych. Podpisanie umowy przeniesienia własności najczęściej następuje krótko po odbiorze technicznym mieszkania lub tego samego dnia. Jednakże są i takie przypadki, że te dwa terminy oddalone są od siebie o kilka miesięcy.
Ostatni etap to przekazanie kluczy, czyli najbardziej wyczekiwany moment przez nabywcę mieszkania. W tym momencie odpowiadamy samemu za mieszkanie i deweloper bez zgody nabywcy nie może już wejść do mieszkania. Spisywane również zostają liczniki i nabywca zaczyna już opłacać media. Przekazanie kluczy często mylone jest z odbiorem mieszkania lub przeniesieniem własności, a to tak naprawdę trzy różne sytuacje.
Gdy nabywca mieszkania chciałby kupić lokal na firmę, to może poprosić dewelopera o wystawienie faktury, aby zapłacić podatek. Jeżeli nabywca jednak potrzebowałby faktury zaliczkowej, to musi pamiętać o tym, że deweloper nie posiada od razu pieniędzy, które znajdują się na rachunku powierniczym. Deweloper po zwolnieniu pieniędzy z rachunku, które trafią na jego konto, może wystawić fakturę zaliczkową.
Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?
