Umowa deweloperska a prospekt informacyjny
W artykule przedstawiamy związek pomiędzy umową deweloperską a prospektem informacyjnym. | 886 070 575| Zachęcamy do kontaktu z prawnikami.
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Decydując się na kupno mieszkania, musimy zadecydować czy chcemy, aby mieszkanie było z rynku pierwotnego - czyli mieszkanie nieużywane, nowo wybudowane od dewelopera, czy z rynku wtórnego - używane, które posiada już właściciela. Zauważalna jest tendencja Polaków do decydowania się na kupno nowych mieszkań w obawie przed starym budownictwem oraz chęcią wykończenia mieszkania według własnych potrzeb.
Dlaczego teraz chętnie kupujemy mieszkania? - ponieważ skłania nas do tego chęć mieszkania na swoim bez konieczności płacenia czynszu obcym ludziom. Pragniemy mieszkać w lokalu, który urządzimy w dużo lepszym standardzie, o większym metrażu, ale również innej lokalizacji, która będzie dla nas dogodniejsza. Na decyzję o kupnie nieruchomości na rynku pierwotnym wpływa skuteczniejsza ochrona pieniędzy nabywców, gdyż rynek pierwotny chroniony jest ustawą deweloperską, która reguluje sposób ochrony praw nabywcy nieruchomości, pieniędzy oraz sposób przeprowadzenia kupna i sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym. Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, deweloperzy mogli w łatwy sposób oszukać potencjalnych kupców. Wcześniej zdarzały się nieuczciwe firmy deweloperskie, które zdecydowanie nadużywały swoich możliwości. Wejście w życie ustawy deweloperskiej, było wyjściem naprzeciw nabywcom nieruchomości, co przyczyniło się do zwiększenia popytu, ale i podąży na nowe mieszkania.
Kluczowym w kupnie mieszkania na rynku pierwotnym jest zawarcie umowy z deweloperem oraz podpisanie umowy przeniesienia własności. Kupując mieszkanie od dewelopera, możemy kupić mieszkanie, które jest już gotowe, lub takie które nadal jest w trakcie budowy i do którego otrzymamy dostęp dopiero po zakończeniu wszystkich prac budowlanych.
Wracając do umowy deweloperskiej - jej podpisanie jest jednym z najważniejszych etapów całego procesu kupna nieruchomości. Jest to niezwykle ważny dokument, którego treść i wszystkie załączniki muszą zostać przez nas dokładnie sprawdzone z pomocą odpowiednio doświadczonych osób. Zbagatelizowanie treści umowy lub niedokładne jej przejrzenie może powodować wiele problemów, ale i zobowiązać się do czynności, które nie powinny wiązać się z kupnem nieruchomości na rynku pierwotnym. Treść umowy deweloperskiej może być sformułowana w sposób zawiły, mało klarowny, może zawierać klauzule niedozwolone, dlatego zwróćmy szczególną uwagę jej treść.
Podczas prowadzenia rozmów z deweloperem dopytajmy o wszystkie informacje, które nas nurtują, których nie możemy znaleźć nigdzie indziej, bądźmy pewni tego co chcemy kupić. Zapytajmy np. o możliwość zmiany ceny, kiedy może to nastąpić, czy nieruchomość jest obciążona jakimiś hipotekami, zapytajmy o bardziej szczegółowe informacje dotyczące samego mieszkania tj. piętro, w jakie strony świata będą skierowane okna, zapytajmy o standard wykończenia itp.
Umowa deweloperska i prospekt informacyjny są nieodłącznymi dokumentami z którymi będziemy mieć styczność, kupując lokal na rynku pierwotnym. Są to dwa równie ważne dokumenty, na podstawie których deweloper będzie zobowiązany do wybudowania i przeniesienia własności lokalu. W praktyce prospekt informacyjny jest załącznikiem do umowy deweloperskiej i stanowi jej integralną część. Oznacza to, że dane z umowy powinny być tożsame z tym co deweloper zamieścił w prospekcie (często informacje te nie są zaktualizowane, co w teorii oznacza prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej).
Prospekt jest takim dokumentem, którego obowiązek ma przekazać deweloper nabywcy.
Prospekt jest integralną częścią umowy deweloperskiej.
Jakie informacje znajdują się w prospekcie informacyjnym? Znajdziemy tam przede wszystkim dane dewelopera, informacje o samej nieruchomości oraz jej otoczeniu, informacje potwierdzające możliwość budowy, sposób finansowania przedsięwzięcia, data zakończenia prac budowlanych, poznajemy cały harmonogram prac, szczegółowo poznajemy nieruchomość, którą planujemy kupić jej metraż, cenę, sposób pomiaru powierzchni. W prospekcie również znajdziemy informacje o rachunku powierniczym, standardzie wykonania mieszkania, możliwościach odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Prospekt informacyjny zawiera takie informacje które niesprawdzone mogą przynieść bardzo trudne w rozwiązaniu skutki i nie ma tutaj miejsca na popełnienie żadnego błędu przy podpisywaniu czy sprawdzaniu umowy.
Kupno mieszkania powinno być bardzo dobrze przemyślaną decyzją i przede wszystkim zaplanowaną. Prospekt informacyjny, jako załącznik do umowy deweloperskiej jest dokumentem, którego zapisy pojawiają się również w umowie deweloperskiej, gdyż to prospekt otrzymujemy jako pierwszy.
Niestety nie każdy traktuje poważnie ten dokument i nie zwraca na niego tak szczególnie uwagi, jak na umowę deweloperską, czy umowę przeniesienia własności.
Znaczenie prospektu informacyjnego jest dużo szersze i powinno być traktowany na równi z umową deweloperska, a nawet i poważniej, co będzie można wywnioskować z dalszej części artykułu.
Prospekt informacyjny można podzielić na części ogólną oraz część indywidualną.
W części ogólnej zawarte są informacje dotyczące całego przedsięwzięcia deweloperskiego, dane dewelopera, jego sytuacja finansowa, przykłady wcześniejszych inwestycji, wszelkie terminy związane z przeniesieniem własności, rozpoczęciem i zakończeniem budowy itp.
W części indywidualnej informacje odnoszą się do konkretnej nieruchomości i tam powinniśmy szukać informacji dotyczących metrażu mieszkania/domu, standardu pracy, kondygnacji, przyszłych zabudowaniach terenu wokół mieszkania, układzie pomieszczeń.
Jak powinien wyglądać prospekt informacyjny wg. Ustawy deweloperskiej?
Część ogólna
1. Dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera
2. Doświadczenie dewelopera
3. Historia i udokumentowane doświadczenia dewelopera
a) Przykład ukończonego przedsięwzięcia deweloperskiego (należy wskazać (o ile istnieją) trzy ukończone przedsięwzięcia deweloperskie, w tym ostatnie)
b) Przykład innego ukończonego przedsięwzięcia deweloperskiego
c) Ostatnie ukończone przedsięwzięcie deweloperskie
4. Informacje dotyczące nieruchomości i przedwsięzięcwa deweloperskiego
5. Informacje dotyczące gruntu
6. Informacje dotyczące budynku
7. Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej
8. Informacja o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa przez osobę zainteresowaną zawarciem
umowy deweloperskiej z:
Część indywidualna
1. Cena m2 powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
2. Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej
3. Podpis dewelopera albo osoby uprawnionej do jego reprezentacji
4. Załączniki: rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego, wzór umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska to dokument na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku w którym będzie znajdować się nasz przyszły lokal i przeniesienia go w umowie końcowej. Co do zasady każda umowa deweloperska jest podpisywana w formie aktu notarialnego. Dla nabywcy oznacza to dodatkowe zabezpieczenie (notariusz odczytuje akt, sprawdza strony aktu i kieruje wniosek wieczystoksięgowy do sądu).
Umowa deweloperska jest dosyć ustandaryzowaną umową. Wynika to z faktu, że jej “rdzeń” jest unormowany przez tzw. Ustawę deweloperską. Ten wprowadzony w 2012 roku akt prawny dokładnie określa jakie elementy powinna zawierać umowa od dewelopera i jakie obowiązki wobec nabywcy musi spełnić deweloper. Przede wszystkim deweloper musi zapewnić rachunek powierniczy. Rachunek powierniczy zapewnia, że nasze wpłaty nie trafiają bezpośrednio na konto dewelopera, ale będą wpłacane na specjalny rachunek w banku. Bank wypłaca środki na rzecz dewelopera dopiero gdy ten skończy określony etap inwestycji. Dzięki temu mamy pewność, że środki zostaną spożytkowane na budowę inwestycji. Ustawa gwarantuje również prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Przykładowo jeżeli deweloper nie przeniesie lokalu w terminie, mamy prawo odstąpić od umowy i otrzymać z powrotem wszystkie środki wpłacone na rzecz dewelopera.
Umowa deweloperska jako umowa na podstawie, której deweloper zobowiązuje się do ukończenia budowy nieruchomości oraz przeniesienia własności na nabywcę, a nabywca do zapłaty deweloperowi odpowiedniej kwoty kupna mieszkania i dotrzymania wszystkich terminów.
Ustawa deweloperska jako dokument regulujący umowę deweloperską, narzuca elementy, jakie powinna zawierać taka umowa oraz z czym się wiąże jej podpisanie.
Umowa powinna przede wszystkim wskazać:
W jaki sposób powinniśmy sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania? Dlaczego jest to tak ważne? Odwołując się do przeszłości powstawania inwestycji deweloperskich i braku ustawy deweloperskiej, która ochraniałaby nabywców i regulowałaby sprawy związane z rynkiem pierwotnym, mieliśmy do czynienia z nieuczciwymi deweloperami. Pomimo tego, że powstał prospekt informacyjny, a osoby zainteresowane kupnem nieruchomości są lepiej chronione, to i tak możemy spotkać się oszustwami ze strony deweloperów, dlatego sprawdzenie dewelopera na samym początku, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej jest tak ważne.
Po pierwsze powinniśmy przejrzeć opinie w internecie, które tworzone były przez jego klientów. Oczywiście musimy brać opinie z dozą nieufności, gdyż mogą być napisane przez konkurencję, ale warto zwrócić uwagę na te pozytywne i negatywne komentarze.
Wiele o wiarygodności dewelopera powie nam księga wieczysta osiedla, gdyż wskaże nam informacje dotyczące tego, czy deweloper jest tym, za kogo się podaje, czyli właścicielem nieruchomości, którą planuję nam sprzedać, czy nie toczą się wobec dewelopera postępowania egzekucyjne, w jaki sposób deweloper finansuje przedsięwzięcie.
Sprawdźmy również, czy deweloper należy do jakiejś organizacji branżowej typu Polski Związek firm deweloperskich. Przynależność do takich organizacji jest sygnałem, że deweloper został przez taką organizację sprawdzony przed dołączeniem, co może, ale nie musi świadczyć o jego rzetelności.
Sprawdźmy również dewelopera w takich typowych miejscach, jak UOKiK, czy KRS, w których pojawiają się informacje o karach nałożonych na dewelopera, spółce, kapitale zakładowym, czy postępowaniu upadłościowym.
Prospekt informacyjny jest kilkustronicową tabelą z informacjami o inwestycji i deweloperze. Dzieli się na część ogólną i indywidualną. W pierwszej części znajdziemy informacje na temat dewelopera, dane kontaktowe, historię inwestycji oraz datę rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych i termin przeniesienia własności. W części indywidualnej znajdują się informacje na temat naszego przyszłego lokalu. Jest tu metraż mieszkania, opis pomieszczeń, charakterystyka, umiejscowienie w budynku i standard wykończenia. Czytając prospekt należy zwrócić uwagę na planowane inwestycje w pobliżu naszego lokalu. Deweloper ma obowiązek poinformować o uciążliwych budowach planowanych w przyszłości. Innym elementem jest data przeniesienia własności. Jeżeli termin między zakończeniem prac budowlanych a umową przenoszącą własność jest odległy, może to oznaczać, że deweloper spodziewa się opóźnień w oddaniu inwestycji.
W prospekcie informacyjnym możemy zawrzeć informacje dotyczące możliwości odstąpienia od umowy, które również regulowane są przez ustawę deweloperską. Zgodnie z aktualizacją postanowień ustawy deweloperskiej, nabywca będzie miał prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, ale również umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, czy przeniesienia własności, jeżeli wyniknęły pewne nieprawidłowości dotyczące prospektu informacyjnego, a tymi nieprawidłowościami może być:
Jeżeli deweloper nie wywiąże się z któregoś ww. zadania, to nabywca będzie miał prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej lub innej umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia.
W przypadku umowy rezerwacyjnej, która wiąże się z zapłatą opłaty rezerwacyjnej, deweloper nie powiadamiając nabywcy o zmianach wprowadzonych w prospekcie, również będzie zobowiązany do zwrócenia opłaty rezerwacyjnej, a niedotrzymanie obowiązków zawartych w prospekcie informacyjnym będzie związane również z odpowiedzialnością karną dewelopera.
Prospekt informacyjny stanowi bardzo ważny dokument dla nabwycy mieszkania, gdyż zawiera najważniejsze informacje o nieruchomości. Podczas długiego procesu kupna lokalu, może zdarzyć się, że deweloper wprowadzi pewne zmiany w prospekcie np. adres dewelopera, co z punktu widzenia nabywcy nie będzie istotna zmianą. Natomiast deweloper po prowadzeniu zmian, (do których nie może należeć zmiana ceny lokalu za 1mkw bez zgody nabywcy) musi dostarczyć nabwycy aneks do propektu lub nowy prospekt.
Potrzebujesz pomocy prawnika przy umowie z deweloperem?
Zamów kontakt
