Jak użytkowanie wieczyste wpływa na umowę deweloperską
Umowa deweloperska i użytkowanie wieczyste | 886 070 575
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Wyjaśniamy, czym jest prawo użytkowania wieczystego i jaki ma ono związek z umową deweloperską.
Podpisując umowę deweloperską należy sprawdzić stan prawny gruntu, na którym powstaje inwestycja. W praktyce możliwe jest: (1) posiadanie gruntów w formie prawa własności, (2) użytkowanie wieczyste gruntu oraz (3) nieposiadanie prawa własności do gruntu. Zgodnie z polskim prawem deweloper nie musi mieć wcale prawa do gruntu pod przewidywaną inwestycją na etapie podpisywania umów deweloperskich. Ważne jedynie, żeby uzyskał takie prawo przed przeniesieniem na nabywcę własność mieszkania po zakończeniu inwestycji.
Jeżeli chodzi o użytkowanie wieczyste to jest to forma długoterminowego prawa do korzystania z gruntów należących do państwa (dlatego w księdze wieczystej właściciel będzie oznaczony jako skarb państwa, a użytkownikiem będzie deweloper). Z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe przekształciło się we własność. Dla deweloperów, którzy rozpoczęli budowę przed wejściem w życie uwłaszczenia oznacza to, że grunt przekształci się automatycznie w prawo własności po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku i zakończenia prac budowlanych. Nabywcy lokali staną się więc od razu ich właścicielami.
Użytkowanie wieczyste to forma zagwarantowanego najmu gruntów od instytucji państwowej. Ma charakter długoterminowy i polega na oddaniu w użytkowanie gruntów należących do skarbu państwa, gminy, powiatu albo województwa na czas określony - najczęściej 99 lat. Użytkowanie wieczyste charakteryzuje się koniecznością corocznego ponoszenia opłat z tytułu korzystania z gruntu. Jest to tzw. opłata z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z prawem, wraz ze zmianą użytkowania wieczystego na prawo własności, należy ponosić tzw. opłatę przekształceniową. Opłata jest równa stawce opłaty za użytkowanie wieczyste w ostatnim roku przed przekształceniem. W przypadku podpisania umowy deweloperskiej, będziesz po prostu płacił opłatę przekształceniową na podobnej zasadzie jak byś płacił wcześniej za użytkowanie wieczyste.
Prawo własności to prawo do posiadania, użytkowania i rozporządzania rzeczą. W kontekście umowy deweloperskiej rzeczą jest mieszkanie lub dom, a także prawo do gruntu oraz prawo do przynależności. O prawie własności stanowi kodeks cywilny (art. 140 k.c.):
“W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”
Co do zasady prawo własności lokalu na rynku pierwotnym nabywamy podpisując umowę przenoszącą własność. W wyniku podpisania umowy końcowej zostajemy wpisani do działu II księgi wieczystej jako właściciel lub współwłaściciel, jeżeli nabywcami udziały w nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?
