Kredyt czy umowa deweloperska, co jest najpierw?

W ostatnich latach sytuacja na rynku kredytów hipotecznych zmieniała się dynamicznie, ale od połowy 2023 roku obserwuje się stały wzrost ilości udzielonych kredytów, na co spory wpływ miały przede wszystkim dwa czynniki: uruchomienie w 2023 roku programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” oraz poprawa zdolności kredytowej Polaków, związana ze wzrostem wynagrodzeń. Prognozy dla rynku kredytów są optymistyczne, tym bardziej że w najbliższych dwóch latach spodziewać się można obniżki stóp procentowych, która przyczyni się do obniżenia kosztów kredytów. W przypadku, gdy planowany zakup nieruchomości zamierzamy sfinansować właśnie przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, warto dowiedzieć się więcej na temat kredytu zaciąganego na potrzeby kupna domu lub mieszkania od dewelopera. 

Zdolność kredytowa a umowa deweloperska

Cały proces zakupu nieruchomości od dewelopera na kredyt jest dość złożony, dlatego dobrze jest wcześniej zorientować się, z jakimi wyzwaniami może nam przyjść się mierzyć po drodze. Pierwszym krokiem, najlepiej jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwania nieruchomości, powinno być oszacowanie naszej zdolności kredytowej, co pozwoli na określenie naszych możliwości finansowych. Pomocne może okazać się tu wsparcie doradcy finansowego, najlepiej współpracującego z deweloperem, realizującym inwestycję, która nas zainteresowała. Warto zaznaczyć, że skorzystanie z pomocy doradcy nie wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów z tym związanych, a może być sporym ułatwieniem, głównie ze względu na oszczędność naszego czasu. Doradca w naszym imieniu docelowo składa wnioski kredytowe w interesujących nas bankach i służy wsparciem na etapie ich obsługi, może też wesprzeć kredytobiorcę już po podpisaniu umowy kredytowej, jeżeli jest taka potrzeba.

Umowa deweloperska — najważniejsze informacje

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy nabywcą nieruchomości na rynku pierwotnym a deweloperem w przypadku gdy inwestycja, w ramach której realizowane jest dane mieszkanie lub dom, nie została jeszcze ukończona (deweloper nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie). Umowa deweloperska jest szczegółowo opisana w tak zwanej ustawie deweloperskiej, która reguluje między innymi następujące kwestie:

• forma umowy deweloperskiej — umowa powinna być zawierana wyłącznie w formie aktu notarialnego;
• zobowiązanie dewelopera do przekazania kupującemu przed zawarciem umowy Prospektu informacyjnego, zawierającego najważniejsze informacje na temat wybranej inwestycji i dewelopera ją realizującego (w części ogólnej Prospektu) oraz konkretnego domu lub mieszkania, będącego przedmiotem umowy (w części indywidualnej dokumentu);
• nałożenie na dewelopera obowiązku zapewnienia kupującemu możliwości zapoznania się z projektem budowlanym, kopią pozwolenia na budowę, wypisem z księgi wieczystej nieruchomości, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata oraz aktualnym odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego;
• wprowadzenie środków ochrony wpłat nabywców w postaci rachunków powierniczych, na które trafiają wpłacane przez nabywców środki do czasu ich zwolnienia przez bank po spełnieniu przez dewelopera określonych warunków (np. zakończenie określonego etapu budowy według harmonogramu budowy);
• wskazanie elementów, które powinna bezwzględnie zawierać umowa deweloperska, w tym przede wszystkim zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.

Wniosek kredytowy a umowa deweloperska

Złożenie wniosku kredytowego poprzedza podpisanie umowy deweloperskiej (w niektórych bankach dopuszczalna jest umowa rezerwacyjna), z którą następnie należy udać się do banku w celu dopełnienia niezbędnych formalności. Warto pamiętać o tym, aby wniosek złożyć w więcej niż jednym banku, dzięki czemu szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej mogą być większe. 

Dokumenty do wniosku kredytowego

Oprócz umowy deweloperskiej do banku należy dostarczyć także:

• pełnomocnictwo przedstawicieli dewelopera, reprezentujących go na potrzeby zawarcia umowy deweloperskiej,
• decyzję o pozwoleniu na budowę lub, w przypadku zakończonej już inwestycji, decyzję o pozwoleniu na użytkowanie i zaświadczenie o samodzielności lokalu;
• odpis z KRS dotyczący dewelopera,
• potwierdzenie numeru NIP i REGON dewelopera,
• potwierdzenie wpłaty wkładu własnego,
• aktualny, nie starszy niż 30 dni, odpis z księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości (od dewelopera),
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów (od dewelopera),
• oświadczenie inwestora zastępczego wypełnione przez pełnomocnika dewelopera (na druku banku).

Negatywna decyzja kredytowa — co z podpisaną umową

Sytuacją, którą może budzić obawy nabywców, jest ta, kiedy już po podpisaniu umowy deweloperskiej bank wydaje negatywną decyzję kredytową, co oznacza konieczność odstąpienia od umowy przez nabywcę. Dlatego tak ważne jest, aby już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej zwrócić uwagę na zapisy dotyczące możliwości odstąpienia od niej w przypadku braku uzyskania kredytu hipotecznego — najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie zapewnienie opcji bezkosztowego odstąpienia od umowy w takiej sytuacji, o co zadbać musi nabywca, ponieważ nie leży to w interesie dewelopera, a właśnie kupującego. Najczęściej deweloperzy przystają na odstąpienie bezkosztowe wtedy, gdy kupujący uzyska negatywną decyzję kredytową w trzech bankach. Zdarza się, że dodatkowym warunkiem jest konieczność skorzystania z  usług pośrednika finansowego, współpracującego z deweloperem.

Adam Szustek
Opublikowano: 2024-06-17 (zaktualizowano: 2024-06-17)