Obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej – na co należy zwrócić uwagę w dokumencie?
Elementy umowy deweloperskiej: omówienie
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Umowa deweloperska jest dokumentem sporządzanym w formie aktu notarialnego, w którym deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na Ciebie własności mieszkania po jego wybudowaniu oraz oddaniu budynku do użytkowania. Umowa ta określa też Twoje zobowiązanie do zapłaty na rzecz dewelopera ustalonej ceny mieszkania. W związku z tym, że jest to dokument niezwykle ważny, istotne jest, abyś wiedział jakie obowiązkowe elementy powinien zawierać i na co musisz zwrócić uwagę przy jego sporządzaniu.
Umowa deweloperska to ważny dokument regulujący relacje między deweloperem (inwestorem) a klientem (nabywcą) w kontekście budowy, sprzedaży lub zakupu nieruchomości, lub nieruchomości w trakcie budowy. Przy sporządzaniu takiej umowy należy zwrócić uwagę na wiele kwestii, aby zabezpieczyć interesy obu stron. Oto niektóre obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej:
Wśród podstawowych elementów, które powinna zawierać umowa deweloperska, wskazać trzeba też na oznaczenie jej stron, miejsce i datę zawarcia, cenę nieruchomości oraz jej cechy. Mowa tu o powierzchni mieszkania i układzie pomieszczeń.
Poza tym w umowie deweloperskiej obowiązkowo musi być wskazany termin przeniesienia prawa własności lokalu na Ciebie. Wśród innych podstawowych danych, które koniecznie muszą znaleźć się w umowie, wskazać trzeba jeszcze na informacje dotyczące mieszkania i inwestycji. W tym przypadku mowa jest o oznaczeniu pozwolenia na budowę, sposobie pomiaru powierzchni, terminie rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, a także o kosztach prowadzenia rachunku.
Umowa deweloperska musi także obowiązkowo określać termin oraz sposób zapłaty. Warto tu podkreślić, że im później płacić, tym w lepszej jesteś sytuacji. Wynika to z tego, że zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie deweloperskiej umowa nie może określać, że zapłata ceny może następować w sposób mniej korzystny niż wynikający z tempa realizacji inwestycji.
Co ważne, umowa deweloperska może zawierać informację, że cena może ulec zmianie. Taka sytuacja może mieć miejsce np. w przypadku zmiany powierzchni nieruchomości w trakcie budowy. Umowa może także zakładać klauzulę waloryzacji ceny o stopień inflacji.
Dodatkowo obowiązkowym elementem umowy deweloperskiej są warunki odstąpienia od umowy, a także informacja o wysokości odsetek i kar umownych. Konieczne są przy tym zapisy mówiące o warunkach, na jakich przysługuje Ci zwrot wpłaconych przez Ciebie środków w przypadku odstąpienia od umowy. Warto podkreślić, że jeśli umowa deweloperska nie będzie zawierać wszystkich obowiązkowych danych określonych w artykule 22 ustawy deweloperskiej, to masz prawo do jej zerwania.
Przede wszystkim analizując umowę deweloperską, zwróć uwagę na kwestie związane z karami umownymi. Nierzadko zdarza się, że firmy deweloperskie nie wprowadzają do umowy postanowień dotyczących kar umownych. W szczególności taka sytuacja dotyczy kar naliczanych za nieterminowe przeniesienie prawa własności do nieruchomości.
Co prawda, prawo nie wymaga umieszczenia takiej informacji w umowie. Nie da się jednak ukryć, że w przypadku braku takiego zapisu trudniej będzie Ci dochodzić odszkodowania od dewelopera za niewywiązanie się z umowy.
Istotna jest tu również sama konstrukcja klauzuli kary umownej. Pamiętać musisz o różnicy między naliczaniem kary za okres opóźnienia, a za okres zwłoki.
Terminy te często stosowane są w języku potocznym zamiennie, jednak w rzeczywistości oznaczają coś innego. Zwłoka to zawinione opóźnienie, czyli takie, które zależne jest od okoliczności obciążających dewelopera.
Analizując umowę deweloperską, koniecznie zwróć uwagę także na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości. Umowa powinna zawierać informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkaniowego i o przeniesieniu jego własności po wpłacie pełnej ceny.
Mowa tu o sytuacji, w której budynek ma zostać postawiony na nieruchomości obciążonej hipoteką. Bez wspomnianej zgodny banku hipoteka będzie ciążyć także na lokalu. Jeśli umowa deweloperska zawiera taki zapis, musisz to koniecznie wyjaśnić z deweloperem.
Bardzo ważną kwestią jest również sposób pomiaru powierzchni mieszkania. Jak wiesz, cena mieszkania w dużym stopniu uzależniona jest od jego metrażu. Oznacza to, że sposób pomiaru powierzchni jest niezwykle ważny. Dlatego zwrócić uwagę na to, czy w umowie deweloperskiej został dokładnie opisany sposób pomiaru powierzchni. Wszystko po to, abyś miał pewność co do różnicy między metrażem projektowym a rzeczywistym. Taka różnica prawdopodobnie wystąpi, ponieważ dziś trudno o wybudowanie nieruchomości, której metraż rzeczywisty idealnie zgadzać będzie się z tym projektowym. Wynika to ze stosowanych obecnie technologii budowlanych.
Obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej to kluczowa sprawa, którą warto dokładnie przeanalizować przed podpisaniem dokumentu. Przestrzeganie tych zasad gwarantuje prawidłowy przebieg transakcji. Przede wszystkim, zwróć uwagę na dokładne określenie stron umowy, opis nieruchomości, jej cenę oraz terminy dostawy.
Istotne są również klauzule dotyczące rozwiązywania sporów i kary umowne. Dokładny opis standardów technicznych nieruchomości, prawa do zmian w projekcie, a także zabezpieczenie środków finansowych i warunki przekazania nieruchomości powinny być jasno sprecyzowane.
Analiza umowy deweloperskiej jest niezwykle ważna, dlatego zawsze warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach, aby upewnić się, że Twoje prawa i interesy są właściwie chronione. Warto poświęcić czas na dokładne zrozumienie każdego z tych elementów, aby uniknąć nieporozumień i problemów w przyszłości.
Potrzebujesz pomocy prawnika?
Zamów kontakt
