Jak związek ma tytuł prawny do gruntu, który ma deweloper z umową deweloperską?
Umowa deweloperska jako tytuł prawny do lokalu
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Jak się ma tytuł prawny dewelopera do gruntu, na którym jest zaplanowane przedsięwzięcie, do umowy deweloperskiej? Czy deweloper ma prawo przystąpić do podpisania umowy, kiedy nie jest właścicielem ziemi? Ta kwestia nie bez powodu budzi wątpliwości oraz nieufność u osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Mogłoby się wydawać, że deweloper nie może mieć prawa rozporządzania gruntem, który nie jest jego własnością. Idąc tym tokiem rozumowania, umowa deweloperska zawarta z osobą inną niż właściciel nieruchomości nie mogłaby być tytułem prawnym. Na szczęście ten problem jest szczegółowo rozpatrywany w aktach prawnych, które parafrazujemy poniżej, aby przedstawić je w bardziej przystępnej, zrozumiałej formie.
Tytuł prawny do nieruchomości to dokument potwierdzający prawo do korzystania z nieruchomości. Z tej definicji wynika, że umowa deweloperska jest tytułem prawnym, ponieważ po wypełnieniu warunków zawartych w umowie, nabywca otrzymuje prawo własności nieruchomości. Spełnienie warunków leży zarówno po stronie dewelopera, jak i nabywcy.
Taką definicję podaje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Podstawowym warunkiem jest oczywiście ukończenie budowy i oddanie lokalu do użytku w przewidywanym terminie. Po stronie dewelopera leży również wykończenie lokalu do stanu określonego w umowie. Natomiast obowiązkiem nabywcy jest uiszczenie ustalonej opłaty w umówionym terminie.
Kwestie prawa własności ziemi przez dewelopera reguluje treść ustawy Prawo o notariacie. Jeśli firma jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem gruntu, na którym ma powstać lub powstaje nieruchomość, notariusz sporządzający akt notarialny (umowę deweloperską) składa wniosek, aby w księdze wieczystej pojawił się wpis o planowanym przeniesieniu własności na nabywcę. Księgi wieczyste to rejestr publiczny, w którym są zawarte informacje, komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. Obecnie księgi są prowadzone w formie elektronicznej, więc wniosek notariusza też jest wysyłany elektronicznie.
Jeśli deweloper nie jest właścicielem gruntu, ma prawo zawrzeć umowę deweloperską z przyszłym właścicielem lokalu, ale pod jednym warunkiem. Musi uzyskać i dostarczyć notariuszowi zgodę właściciela gruntu na dokonanie wpisu w księgach wieczystych. Jeśli deweloper nie przedstawi takiej zgody przed podpisaniem umowy z nabywcą, notariusz ma obowiązek powiadomić nabywcę o fakcie, że taka zgoda nie została przedstawiona. Mimo to umowa nadal może zostać podpisana. Notariusz jest zobowiązany poinformować nabywców, że zostaną wpisani do ksiąg wieczystych w momencie, kiedy deweloper uzyska prawo własności do gruntu.
Prawa i obowiązki dewelopera oraz nabywców reguluje umowa deweloperska. Jest w niej zawarty – ustalony przez obie strony – termin przekazania prawa własności na nabywcę oraz termin płatności za nieruchomość. Są też oczywiście ustalone dopuszczalne opóźnienia, gdyż istnieje znaczne prawdopodobieństwo, że takie wystąpią. Jeśli jedna ze stron nie wywiąże się ze swoich obowiązków w określonym terminie, umowa może zostać zerwana. W omawianym przypadku obowiązkiem dewelopera jest przeniesienie prawa własności na nowego właściciela, ale nie może się z tego wywiązać, jeśli sam nie jest właścicielem gruntu.
Właściciel nieruchomości, wyrażając zgodę na wpisanie nowych nabywców do ksiąg wieczystych, zobowiązuje się w przyszłości do przekazania im prawa własności. Z tego wynika, że zawarcie umowy z deweloperem, który uzyskał taką zgodę, jest gwarancją dotrzymania umowy.
Jeśli jednak zgoda nie została udzielona przez właściciela, podpisanie umowy z deweloperem wiąże się z ryzykiem, że nie zdąży on uzyskać prawa własności gruntu w wyznaczonym terminie i w konsekwencji umowa deweloperska wygaśnie, stanie się nieważna.
W momencie zawierania umowy deweloperskiej (a najlepiej wcześniej) przyszły właściciel lokalu musi zostać poinformowany o tym, czy deweloper jest właścicielem gruntu, czy nie. Umowa w obu przypadkach będzie wyglądać tak samo, ale taka informacja nie może być zatajona i nabywca ma prawo domagać się, by była zawarta w umowie. Powinna też znaleźć się w prospekcie informacyjnym.
Za zatajanie lub fałszowanie informacji w prospekcie informacyjnym art. 59 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przewiduje odpowiedzialność karną w postaci grzywny, lub pozbawienia wolności.
Umowa deweloperska jest istotnym dokumentem, który określa prawa i obowiązki obu stron transakcji. Jednak warto zadać pytanie, jak ma się tytuł prawny dewelopera do gruntu w kontekście tej umowy?
Aby zabezpieczyć swoje interesy, konieczne jest dokładne przeanalizowanie umowy pod kątem tytułu prawnego dewelopera do gruntu. Warto również skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach, który pomoże upewnić się, że umowa jest kompletna i bezpieczna dla nabywcy.
Potrzebujesz pomocy prawnika?
Zamów kontakt
