Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Umowa deweloperska to popularna na rynku pierwotnym umowa między deweloperem a kupującym mieszkanie lub dom. Według prawa umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że deweloper zobowiązany jest przede wszystkim do wybudowania danego mieszkania i późniejszej sprzedaży poprzez umowę przyrzeczoną, a kupujący wpłaca ustaloną cenę z góry.
Pierwsza ustawa regulująca umowę deweloperską pochodzi z 16 września 2011 roku i powstała jako odpowiedź na bankructwa deweloperów, które powodowały utratę pieniędzy ich klientów. Dlatego właśnie ustawa ta chronić ma przede wszystkim kupujących i wprowadzać ścisłe regulacje umowy deweloperskiej, czyniąc ją maksymalnie bezpieczną dla kupującego. Dzieje się tak za sprawą np.rachunków powierniczych czy prospektów informacyjnych. Kupujący do czasu podpisania umowy przyrzeczonej nie musi ponosić żadnych kosztów takich jak podatki od nieruchomości, czy za użytkowanie wieczyste.
Zawartość umowy deweloperskiej jest szczegółowo wypunktowania w artykule 22 ustawy.
Przedstawiamy, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej:
Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy być czujnym, a jeszcze bardziej, gdy umowa ta nie ma formy aktu notarialnego, a jest np. umową rezerwacyjną
Rachunek powierniczy
Wybierajmy tych deweloperów, którzy posiadają rachunek powierniczy, gwarantuje nam on ewentualny zwrot kosztów wpłaconych na poczet inwestycji.
Kary umowne i terminy
Przeanalizuj dokładnie, najlepiej z pomocą fachowca w tej dziedzinie, jakie kary umowne zapisane są w umowie, zarówno dla dewelopera, jak i dla kupującego. To samo dotyczy terminów oddania inwestycji czy odbioru mieszkania, a także wpłat. Kary umowne wiążą się ściśle z terminami i jeśli deweloper będzie spóźniał się z oddaniem inwestycji i podpisaniem umowy przyrzeczonej to czekają go kary za zwłokę za każdy dzień, o ile zawarte będą w umowie. Na nabywcę kary umowne mogą być nałożone za niestawienie się na odbiór mieszkania, czy niepłacenie w terminie składek na fundusz powierniczy.
Prospekt informacyjny
Dokładne przeczytanie prospektu informacyjnego zagwarantuje nam kompletną wiedzę na temat inwestycji, dając możliwość, chociażby zweryfikowania czy deklarowane materiały zostały użyte do budowy, czy deweloper użył tańszych zamienników. Prospekt informacyjny, jak i umowę deweloperską najlepiej przeanalizować z fachowcem, by była ona dla nas jak najkorzystniejsza i bezpieczna.
Nieuczciwi deweloperzy i umowy pisemne
Umowę deweloperską podpisać należy w formie aktu notarialnego, jednak istnieją inne rodzaje legalnych umów z deweloperami, które niestety wykorzystywane są przez nieuczciwych inwestorów. Mogą to być umowy rezerwacyjne czy umowy przedwstępne, ale zwykle charakteryzują się tym, że deweloper wymaga wpłacenia zaliczenia swój konto na poczet przyszłej budowy w zamian za zobowiązanie do sprzedaży danego mieszkania danej osobie. Umowy takie nie są nigdy podpisywane notarialnie i należy wystrzegać się ich jak ognia, bo często oznaczają nieuczciwego dewelopera, gdyż żaden notariusz nie podpisałby tak skonstruowanej umowy
Umowa deweloperska jest zawsze podpisywana w formie aktu notarialnego. Oznacza to konieczność wizyty u notariusza, który zgodnie z prawem pobiera opłatę (tzw. taksę notarialną). Taksa notarialna jest określona w przepisach i zwykle będzie wynosić 1-2 tys. zł za zakup standardowego mieszkania. Zgodnie z prawem, notariusz weźmie połowę wyliczonej kwoty od nas, a drugą część zapłaci deweloper. W teorii można umówić się, że koszty umowy deweloperskiej ponosi deweloper (zgodnie z prawem nabywca nie może zapłacić więcej niż połowę kosztów za sporządzenie aktu notarialnego). Z naszego doświadczenia wynika jednak, że zwykle koszty te są dzielone po połowie.
Podpisując umowę, zwykle będziemy musieli zapłacić zaliczkę lub zadatek. Jest to standardowa praktyka deweloperów, którzy żądają niewielkiej kwoty pieniędzy nawet na wczesnym etapie powstawania inwestycji. Ta pierwsza rata nie powinna wynosić więcej niż 10 proc. wartości przedmiotu umowy - szczególnie w przypadku zadatku, który możemy utracić, jeśli odstąpimy od umowy deweloperskiej.
Maksymalne wysokości taksy notarialnej określone przez rozporządzenie to:
Cena nieruchomości | Wysokość taksy notarialnej |
do 3000 zł | 100 zł |
od 3000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł |
od 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
od 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
od 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
powyżej 2 000 000 zł | 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, lecz nie więcej niż 10 000 zł |
Podpisując umowę deweloperską musimy się także liczyć z kosztami wypisów aktu notarialnego. O maksymalnej stawce mówią przepisy i nie może to być więcej niż 6 zł za stronę. W praktyce koszt wypisów to dodatkowe 100 do 200 zł. Wypisy, czyli egzemplarze umowy będą potrzebne dla nabywcy, dewelopera, sądu wieczystoksięgowego, a jeśli zaciągasz kredyt również dla banku udzielającego kredytu.
Innym kosztem będzie wpis roszczenia wynikającego z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej. Niezależnie od wielkości nieruchomości i wartości przedmiotu umowy koszt wpisu to 150 zł. Jako nabywca musisz również pamiętać o tym, że koszt wypisów i koszt aktu notarialnego jest zwykle podawany w kwocie netto. Do ostatecznej ceny tych kosztów należy więc dodać 23 proc. podatek VAT.
Podpisując umowę deweloperską musimy zapłacić podatek VAT (w odróżnieniu od rynku wtórnego, gdzie należy zapłacić podatek PCC - podatek od czynności cywilnoprawnych). Najczęściej podatek VAT wynosi 8 proc. (może jednak być wyższy przy większych metrażach). Należy o tym pamiętać, bo czasami deweloperzy kuszą niską ceną podaną „netto”, a później finalna cena i tak podana jest jako „brutto”.
Ustawa deweloperska zobowiązuje podział kosztów notarialnych dotyczących umowy deweloperskiej po połowie. Nie mówi jednak nic o kosztach umowy przyrzeczonej. Z naszego doświadczenia i wielu analiz umów deweloperskich wynika, że zwykle deweloperzy obciążają nabywcę całością opłat za umowę końcową. Możesz spróbować wynegocjować zmianę tych kosztów. Czasami deweloperzy zgadzają się na podział kosztów notarialnych a nawet „sfinansowanie” umowy końcowej. W praktyce jest to jedyny sposób na obniżenie kosztów związanych z umową deweloperską (podział kosztów umowy przyrzeczonej jest precyzowany już w umowie deweloperskiej). Pozostałe opisane koszty są ustanowione przez prawo i nabywca nie możliwości ich optymalizacji.
Potrzebujesz pomocy prawnika przy analizie umowy deweloperskiej?