Metraż w umowie deweloperskiej — jakie ma znaczenie? Jak zabezpieczyć się przed błędami?
Umowa deweloperska a metraż nieruchomości: poradnik
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Wybierając konkretne mieszkanie, uwagę zwracasz na różne czynniki. To nie tylko cena, ale również lokalizacja i metraż. Wszystko po to, aby mieszkanie zapewniało odpowiedni komfort. Pamiętać przy tym musisz, że każdy metr kwadratowy ma bezpośredni wpływ na ostateczny koszt nieruchomości. Jak się jednak nierzadko okazuje, przy odbiorze mieszkania jego wielkość nie zgadza się z początkowymi ustaleniami. Co w takim przypadku możesz zrobić? Jak skonstruowana powinna być umowa deweloperska, by uniknąć takich błędów?
Kupując mieszkanie, zawsze umawiasz się z deweloperem na konkretny metraż projektowy i podpisujesz umowę.
Co jednak ważne, wielokrotnie dzieje się to w momencie, w którym nieruchomość jeszcze fizycznie nie istnieje. Odbiór mieszkania następuje po zakończeniu wszystkich prac budowlanych. Jednak przed jego otrzymaniem zawsze konieczne jest przeprowadzenie inwentaryzacji podwykonawczej. Jednym z jej elementów jest pomiar całego mieszkania.
Najlepiej, aby został on wykonany przez niezależnego geodetę. Możesz wówczas mieć pewność, że pomiar będzie precyzyjny i zgodny z faktycznym stanem. Poza tym eliminuje to ryzyko jakiejkolwiek manipulacji ze strony dewelopera.
Co w sytuacji, w której okaże się, że rzeczywisty metraż mieszkania jest mniejszy w porównaniu z tym projektowym? Przede wszystkim takie kwestie regulować powinna umowa deweloperska. Zawierać powinna klauzule dotyczące różnicy metrażu. Przyjmuje się, że dopuszczalna taka wartość wynosić może do 2%.
Jeśli różnica jest większa, wówczas jako nabywca powinieneś mieć możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej. Nie jest to oczywiście konieczne. Umowa deweloperska może także zakładać, że jeśli metraż rzeczywisty jest mniejszy od metrażu projektowego, to deweloper zwraca Ci część ceny nieruchomości. Ważne jest, aby umowa deweloperska skonstruowana była w taki sposób, aby zabezpieczała interesy zarówno dewelopera, jak i Twoje jako nabywcy.
W umowie określony powinien być sposób mierzenia metrażu mieszkania. Taki wymóg wynika z zapisów ustawy deweloperskiej. Ten zgodny powinien być z normą PN-ISO 9836:1997, co oznacza, że pomiar wykonywany musi być na poziomie podłogi w wykończonych pomieszczeniach i zapisany wartością do dwóch miejsc po przecinku. Dodatkowo norma określa inne zasady dotyczące pomiaru metrażu nieruchomości, które są pomocne przy kontroli.
Co zrobić w sytuacji, w której okaże się, że metraż rzeczywisty jest mniejszy od metrażu projektowego? Przede wszystkim musisz taki fakt zgłosić deweloperowi. Poza tym konieczne jest również złożenie oświadczenia o tym, że domagasz się obniżki ceny mieszkania. W takim dokumencie umieścić należy informacje o konkretnej wartości, o jaką obniżona ma zostać cena nieruchomości. Wszystkie swoje żądanie należy uzasadnić, więc musisz być już w posiadaniu m.in. obliczeń geodety.
Jak wspomniano, w przypadku dużej różnicy w metrażu mieszkania możliwe jest także odstąpienie od umowy nieruchomości. Z takiej możliwości korzysta się jednak dość rzadko. Zwykle jedynie wówczas, kiedy różnica między metrażem rzeczywistym a projektowym jest naprawdę znacząca (np. przekraczająca 5 mkw. przy mniejszych mieszkaniach).
Warto w tym miejscu powiedzieć kilku słów o sytuacji, w której metraż mieszkania okaże się większy. Czy deweloper może wówczas żądać dopłaty do ceny nieruchomości? Odpowiedzieć na to pytanie znajduje się w umowie deweloperskiej. Najczęściej deweloperzy decydują się na wpisanie do umowy zapisów pozwalających im na wnioskowanie o dopłatę w przypadku większego metrażu. W takim przypadku, jeśli nie chcesz takiej dopłaty dokonać, masz możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2015 roku stwierdza, że ze względów technologicznych istnieje obowiązek zapewnienia pewnego marginesu tolerancji dla powierzchni oddawanej nieruchomości w stosunku do powierzchni, która określona została w umowie deweloperskiej. Mowa tu o różnicy 2%. To nieduża wartość, która wynikać może z różnych przyczyn. Wśród nich wskazać można choćby na grubość ścian lub tynku.
W procesie budowy ciężko przewidzieć powierzchnię zgodną co do centymetra. Dlatego niezwykle ważne jest to, aby zadbać o odpowiednie zapisy umowy deweloperskiej. Powinna ona zawierać ustalenia dotyczące różnicy w cenie mieszkania zarówno na korzyść dewelopera, jak i Twoją. Poza tym umowa koniecznie powinna umożliwiać odstąpienie od niej przez każdą ze stron.
Śmiało można powiedzieć, że wskazane rozwiązania sprawią, że będzie ona sprawiedliwa taka samo dla sprzedającego, jak i dla Ciebie jako kupującego.
Metraż w umowie deweloperskiej to kwestia, która ma ogromne znaczenie dla każdego przyszłego nabywcy nieruchomości. Jak zatem zabezpieczyć się przed potencjalnymi błędami? Warto skorzystać z profesjonalnej analizy umowy deweloperskiej, aby upewnić się, że deklarowany metraż jest zgodny z rzeczywistością.
Deweloperzy czasem stosują różne techniki pomniejszania metrażu, co może wpłynąć na Twoje prawa jako klienta. Dlatego warto zaufać doświadczonym ekspertom, którzy przyjrzą się każdemu zapisowi i zagwarantują, że Twój zakup jest zgodny z umową. Metraż to kluczowa informacja, która wpływa na cenę i komfort użytkowania nieruchomości – dlatego nie pozostawiaj jej przypadkowi. Skorzystaj z profesjonalnej pomocy i ciesz się pewnością, że Twoje inwestycje są w pełni transparentne i korzystne.
Potrzebujesz pomocy prawnika?
Zamów kontakt
