Jak wyląda umowa deweloperska z perspektywy nabywcy - osoby fizycznej?

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy nabywcą mieszkania lub domu jednorodzinnego a deweloperem. Kim jest nabywca według zapisów ustawy deweloperskiej i czym dokładnie jest umowa deweloperska? Zapraszamy do lektury.

Ustawa deweloperska — definicja nabywcy

Nowa ustawa deweloperska z 20 maja 2021 roku (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) wprowadziła nową definicję nabywcy, ograniczając ją do osób fizycznych, przystępujących do umowy, której przedmiotem jest nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową, prowadzoną przez kupującego nieruchomość. Oznacza to, że ustawa deweloperska w obecnym brzmieniu nie obejmuje ochroną przedsiębiorców, nabywających nieruchomość na cele działalności gospodarczej.

Warto tu zaznaczyć, że ustawa deweloperska swoimi regulacjami obejmuje po stronie sprzedającego nie tylko deweloperów, ale też przedsiębiorców, sprzedających nieruchomość osobom fizycznym, które nabywają ją dla celów niezwiązanych z działalnością gospodarczą.

Ustawa deweloperska — najważniejsze informacje 

Nowa ustawa deweloperska weszła w życie 1 lipca 2021 roku, zastępując ustawę z 2011 roku. Jednocześnie dla części inwestycji regulacje starej ustawy są wiążące do dnia 1 lipca br. - będzie tak w przypadku inwestycji, których realizacja rozpoczęła się przed 1 lipca 2021 roku i w ramach których zawarta została przynajmniej jedna umowa deweloperska. Dodatkowo przepisy starej ustawy znajdą swoje zastosowanie nawet po 1 lipca br. do momentu przeniesienia prawa własności lokalu realizowanego w ramach takiej inwestycji na rzecz nabywcy.

Obowiązki dewelopera

Głównym celem uchwalenia ustawy deweloperskiej było zwiększenie bezpieczeństwa nabywców, kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym, między innymi dzięki wprowadzeniu środków ochrony wpłat kupujących w postaci rachunków powierniczych, na które trafiają pieniądze nabywców, nad których wypłatą nadzór ma bank, weryfikujący sposób wydatkowania środków dotychczas otrzymanych przez dewelopera oraz postęp robót budowlanych. Dodatkowo ustawa nakłada na dewelopera następujące obowiązki przedkontraktowe:

• sporządzenie i przekazanie nabywcy przed zawarciem umowy Prospektu informacyjnego (o którym więcej poniżej),
• zapewnienie przyszłemu nabywcy możliwości wglądu w:
• aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
• aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
• kopię pozwolenia na budowę;
• sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
• projekt budowlany.

Wspomniany wyżej Prospekt informacyjny jest ważnym dla kupującego dokumentem, ponieważ zawiera kluczowe z jego punktu widzenia informacje dotyczące zarówno dewelopera, realizującego wybraną inwestycję (w tym jego sytuacji prawnej, finansowej oraz doświadczenia), jak i danej inwestycji oraz powstającego w jej ramach mieszkania lub domu. 

Umowa deweloperska zawierana może być wyłącznie w formie aktu notarialnego. Warto zachować czujność w przypadku, gdy deweloper stara się ominąć regulacje ustawy, proponując kupującemu zawarcie innego rodzaju umowy, na przykład umowy przedwstępnej, bez zachowania formy notarialnej.

Co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej?

Umowa deweloperska powinna zawierać następujące elementy:

• cenę nabywanej nieruchomości, 
• informacje na temat gruntu, na którym realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, 
• określenie istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym znajduje się sprzedawany lokal,
• wskazanie powierzchni domu lub mieszkania,
• standard wykończenia domu lub mieszkania,
• informacje na temat rachunku powierniczego,
• numer pozwolenia na budowę,
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni mieszkania lub domu,
• określenie wysokości kar umownych oraz odsetek dla każdej ze stron umowy oraz warunków odstąpienia od niej,
• najważniejsze terminy, w tym: 
• termin odbioru technicznego oraz jego warunki i sposób zawiadomienia o nim nabywcy,
• termin przeniesienia własności nieruchomości na kupującego,
• terminy płatności należnych transz (oraz ich wysokość),
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz numer pozwolenia na budowę. 

W umowie musi też bezwzględnie znaleźć się zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.

Adam Szustek
Opublikowano: 2024-07-31 (zaktualizowano: 2024-07-31)