Jaka forma umowy z deweloperem jest możliwa przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Zakup nieruchomości to niezwykle istotna decyzja życiowa. Bardzo często, mimo że poszukiwania wymarzonego lokalu zakończyły się, myśl o formalnościach wywołuje mętlik w głowie i nie pozwala cieszyć się sukcesem. Jest to szczególnie widoczne wtedy, gdy w grę wchodzą różne formy umów. Co warto o nich wiedzieć?

Umowa deweloperska – czym się charakteryzuje?

Na wstępnie trzeba zaznaczyć, że nie ma czegoś takiego jak umowa przedwstępna z deweloperem. Umowa przedwstępna opisuje obiekt, który istnieje, a deweloperska obiekt, który dopiero ma powstać – właśnie ten dokument podpiszesz z deweloperem. 

Przeniesienie praw własności na nabywcę stanowi zarówno sedno umowy deweloperskiej, jak i umowy przedwstępnej, nie są one jednak tożsame.

Umowa deweloperska zostaje zawarta na podstawie ustawy z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawę deweloperską). Jej formalne umocowanie pozwala na zabezpieczenie interesów obu stron, określa ich prawa i obowiązki.

Jasne staje się, że deweloper będzie musiał wywiązać się z obietnic przedkontraktowych.

Niezbędne będzie założenie przez niego rachunków powierniczych, dostarczenie klientowi szczegółowych informacji dotyczących inwestycji (np. kiedy możliwy będzie zakup określonej nieruchomości), a także standardów wykonania. 

Deweloper zobowiąże się do wybudowania i oddania obiektu do użytku w określonym, nieprzekraczalnym terminie (zazwyczaj kilka lat), natomiast klient – do tego, że uiści za nabywaną nieruchomość ustaloną sumę pieniędzy. Należy pamiętać, że właściwa transakcja zostanie sfinalizowana dopiero po wybudowaniu wspomnianego obiektu.

Dokument będzie zawierał również szczegółowe regulacje w zakresie tego, kiedy możliwe będzie odstąpienie od postanowień. Ten rodzaj umowy wymaga obecności notariusza.

Czym jest umowa przedwstępna?

O ile umowa deweloperska dotyczy obiektów, które dopiero znajdują się w planach, tak w przypadku umowy przedwstępnej (inaczej umowy przedsprzedaży) mowa o nieruchomości, która już istnieje. Taka umowa zazwyczaj dotyczy rynku wtórnego. 

Choć niniejsze zobowiązanie nie ma ściśle określonej formy, mowa o nim w Kodeksie cywilnym, w ustawie z 23 kwietnia 1964 roku. Fundamentalne jest zatem zawarcie w umowie przedwstępnej postanowień, które finalnie pojawią się w umowie sprzedaży. Należą do nich między innymi: 

• wysokość zaliczki lub zadatku,
• warunki płatności,
• termin, w jakim przeniesiony zostanie na klienta tytuł własności,
• kary, którym podlegają strony w przypadku niewywiązania się ze swoich zobowiązań. 

Okres pomiędzy zawarciem umowy a przeniesieniem własności lokalu zazwyczaj wynosi nie więcej niż kilka miesięcy. Umowa przedwstępna może być podpisywana nie tylko z deweloperem, lecz także z innymi podmiotami będącymi stronami transakcji. Choć podpisywanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie jest koniecznością, skorzystanie z tej możliwości ułatwia egzekwowanie postanowień, szczególnie w momencie, gdy rozstrzygnięcia wymagają kwestie sporne.

Kiedy podpisuje się umowę z deweloperem?

Podpisanie umowy deweloperskiej staje się możliwe wtedy, gdy przed uzyskaniem przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie następuje nabycie praw do mieszkania. Gdy posiada pozwolenie – warto pomyśleć o umowie przedwstępnej bądź notarialnej umowie sprzedaży. Na koniec możesz zwrócić się do nas – zajmujemy się analizą umów przedwstępnych z deweloperem.

Adam Szustek
Opublikowano: 2023-10-26 (zaktualizowano: 2023-11-03)