Umowa deweloperska - co w przypadku zmiany powierzchni nieruchomości?

Umowa deweloperska, zawierana pomiędzy deweloperem a nabywcą domu lub mieszkania na rynku pierwotnym, od 2011 roku uregulowana jest w ustawie deweloperskiej, która swój obecny kształt przyjęła po wejściu w życie tak zwanej nowej ustawy deweloperskiej. Ze względu na wagę umowy, którą podpisujemy z deweloperem w momencie, kiedy nabywana nieruchomość jest jeszcze w trakcie budowy, pamiętać należy, aby bardzo dokładnie taki dokument sprawdzić jeszcze przed jego podpisaniem, również pod kątem zapisów umownych, regulujących kwestię zmiany powierzchni domu bądź mieszkania.

Najważniejsze regulacje ustawy deweloperskiej

Ustawa deweloperska z 2021 roku (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) wprowadziła pewne zmiany we wcześniej obowiązującej ustawie z 2011 roku, ale jej nadrzędnym celem pozostała ochrona praw nabywców nieruchomości. Ustawa deweloperska określa:

• środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę (rachunek powierniczy otwarty bądź zamknięty) oraz zasady wypłat środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego;
• obowiązki przedkontraktowe dewelopera - najważniejszy to obowiązek sporządzenia dla inwestycji i przekazania potencjalnemu nabywcy Prospektu informacyjnego, zawierającego w części ogólnej informacje o deweloperze i wybranej inwestycji, a w części indywidualnej - informacje dotyczące wybranego mieszkania lub domu. Dodatkowo deweloper zobowiązany jest udostępnić nabywcy wgląd w najważniejsze dokumenty dotyczące dewelopera i nieruchomości (na przykład aktualny odpis z KRS, z księgi wieczystej gruntu etc.;
• sposób zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej;
• sposób zawierania oraz treść umowy deweloperskiej - w formie aktu notarialnego; w treści umowy powinny znaleźć się między innymi następujące pozycje:
  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy,
  • cena nabycia;
  • szczegółowe informacje na temat nieruchomości,
  • określenie standardu prac wykończeniowych,
  • termin przeniesienia na nabywcę własności przedmiotu umowy,
  • wysokość transz i termin ich płatności,
  • informacje dotyczące środków ochrony wpłat kupujących,
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni mieszkania lub domu,
  • informacje na temat planowanego terminu odbioru nabytej nieruchomości,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego  i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.

Odbiór techniczny a pomiar powierzchni

Po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji możliwe jest rozpoczęcie przekazywania ukończonych domów lub mieszkań nabywcom. O terminie odbioru deweloper powinien powiadomić nabywcę drogą pocztową (listem poleconym), a dodatkowo - drogą telefoniczną oraz za pośrednictwem poczty elektronicznej (jeżeli deweloper się zobowiązał także do takiego sposobu poinformowania kupującego). W przypadku gdy dany termin nie odpowiada kupującemu, powinien on ustalić z deweloperem inny, dogodny dla obydwu stron.

W odbiorze technicznym oprócz kupującego (lub jego pełnomocnika ) oraz przedstawiciela dewelopera może wziąć udział także dodatkowa osoba, wspierająca nabywcę w przeprowadzeniu oceny stanu technicznego mieszkania lub domu. Może to być inżynier lub inna osoba, której wiedza w tym zakresie może okazać się przydatna. 

Podczas odbioru należy szczegółowo przyjrzeć się:

• stanowi tynków i wylewek, 
• pionom, poziomom i kątom prostym,
• zgodności wykonanych prac z umową i standardem wykończenia (ewentualnie ze zleconymi zmianami lokatorskimi),
• wszystkim instalacjom,
• przynależnościom,
• sprawdzić czy pomiar powierzchni został dokonany według właściwej normy.

Wszystkie usterki i nieprawidłowości należy wpisać do protokołu odbioru, na którego podstawie deweloper zobowiązany jest do ich usunięcia w przypadku stwierdzenia ich zasadności w ciągu 30 dni od podpisania przez strony protokołu. 

Zmiana powierzchni w umowie deweloperskiej

Według ustawy deweloperskiej deweloper ma obowiązek wskazać w umowie normę, według której dokonuje pomiaru powierzchni powykonawczej mieszkania bądź domu. Powinna to być norma PN-ISO 9836:1997, według której do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się powierzchni pod ściankami działowymi, a pomiar prowadzony jest przy podłodze w wykończonych pomieszczeniach. Metraż projektowy, wskazany w umowie, może być (i najczęściej jest) różny od metrażu powykonawczego. Ważne jest, aby umowa deweloperska właściwie regulowała kwestię zmiany powierzchni. Standardowo przyjmuje się, że dopuszczalna różnica nie powinna przekraczać 2-3% powierzchni użytkowej nieruchomości, a powyżej tej wartości Kupujący powinien mieć prawo odstąpienia od umowy. Dodatkowo warto w umowie zagwarantować sobie możliwość rozliczenia mniejszej bądź większej powierzchni - w tym pierwszym przypadku w formie proporcjonalnego zwrotu części ceny przez dewelopera.

Adam Szustek
Opublikowano: 2024-07-31 (zaktualizowano: 2024-07-31)