Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania a umowa warunkowa

W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest umowa warunkowa.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania nie jest tym samym co umowa warunkowa. Na czym polegają różne między nimi i w jakim wypadku lepiej podpisać umowę warunkową a w jakim umowę przedwstępną, podpowiadamy w poniższym artykule.

Czym jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży podpisywana jest przed podpisaniem właściwej umowy przyrzeczonej kupna-sprzedaży nieruchomości. Podpisuje się ją, kiedy jesteśmy pewni, że chcemy nabyć tę właśnie nieruchomość i chcemy mieć pewność, że nie zostanie sprzedana nikomu innemu w czasie, który potrzebujemy, żeby np. uzyskać pozytywną decyzję kredytową czy gotówkę. Do umowy przedwstępnej można dodać umowę warunkową, gdzie spełnienie danego warunku sprawi, że umowa przedwstępna będzie mogła zostać aktywowana.

Umowę przedwstępną zawrzeć najlepiej u notariusza, szczególnie w przypadku zadatku czy podpisywania dodatkowej umowy warunkowej przedwstępnej.

Wysokość tekst notarialnych to:

• wartość do 3000 zł – 100 zł;
• wartość powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• wartość powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• wartość powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• wartość powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• wartość powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• wartość powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.
  

Co zawrzeć w umowie przedwstępnej, bez warunku

Umowa przedwstępna, czy to spisana u notariusza, czy bez niego powinna zawierać:

• Dane kupującego i dane wszystkich właścicieli lub ich pełnomocników
• Czas i miejsce podpisania umowy
• Informacje o nieruchomości- numer księgi wieczystej, położenie, adres, powierzchnię, przeznaczenie.
• Termin zawarcia umowy kupna-sprzedaży
• Cenę działki oraz wielkość zaliczki lub zadatku wraz z datą ich wpłacenia
• Warunki transakcji i wypowiedzenia umowy
• Oświadczenie właściciela działki o tym, że pozbawiona jest prawnych wad i że naprawdę jest jej właścicielem
  

Umowa przedwstępna, zaliczka czy zadatek

Umowa przedwstępna spełnia swoje zadanie z powodu zaliczki bądź zadatku wpłacanego sprzedającemu nieruchomości. Kwota ta wynosi zwykle 10-20% ceny nieruchomości i świadczyć ma o naszym zaangażowaniu i pewności, że właśnie tę nieruchomość chcemy nabyć i nie zmienimy zdania. W przypadku podpisywania umowy przedwstępnej występują dwie opcje płatności. Jedną z nich jest zaliczka, która jest całkowicie zwrotna w przypadku rezygnacji z kupna jednej ze stron. Nie ma zatem aż takiej mocy jak zadatek, który przepada na rzecz sprzedającego, jeśli wycofa się on z kupna. Jeśli natomiast to sprzedający zrezygnuje i np. postanowi sprzedać nieruchomość komuś innemu, będzie musiał zwrócić dwu krotność zadatku kupującemu. Zadatek jest szczególnie ważny w przypadku starania się o kredyt i może być wliczany we wkład własny.

Czym jest umowa warunkowa?

Umowa warunkowa to umowa, która została zawarta pod określonym warunkiem  i może wywołać skutki po spełnieniu jakiegoś warunku. Czym zatem różni się ona od zwykłej umowy przedwstępnej? Jeśli w warunkowej umowie przedwstępnej zawrze się jakiś konkretny warunek do spełnienia, np. przyznany zostanie kredyt czy utworzona księga wieczysta, to dopiero w życie wejdzie umowa przedwstępna. Oznacza to, że po spełnieniu warunku możemy mieć już umowę przedwstępną, a niewłaściwą umowę kupna-sprzedaży. Trzeba będzie wtedy spełnić wszystkie warunki umowy przedwstępnej, zanim podpisze się umowę kupna-sprzedaży i otrzyma mieszkanie. Dzięki wypełnieniu warunków umowy warunkowej zależy ważność umowy przedwstępnej i zostanie ona aktywowana, gdyż wcześniej była nieaktywna.

Kiedy skorzystać z podpisania warunkowej?

Umowę warunkową przedwstępną podpisać można, kiedy niespełnione są wszystkie warunki umowy przedwstępnej i dać chcemy sobie czas na ich spełnienie, by mieć jednocześnie pewność, że mieszkanie będzie na nas czekać. Mogą to być różne uwarunkowania, niezależne od nas czy sprzedającego np. inwestycja musi zostać dokończona, tak samo, jak dostęp do dróg publicznych czy doprowadzenie mediów. Dlatego w większości przypadków takie umowy podpisuje się z deweloperami. Niekiedy sytuacje prawne  są warunkiem, który musi najpierw zostać spełniony  np. oczekiwanie na księgę wieczystą dla danej nieruchomości, status samodzielnego lokalu, a nawet spłacenie długów ciążących na mieszkaniu. Dodatkowo może być to kredyt hipoteczny, na który kupujący z jakiegoś powodu muszą czeka dość długo.

Jak powinna być napisana umowa przedwstępna warunkowa?

Ważne jest, żeby jasno i dokładnie określić warunek umowy warunkowej przedwstępnej. Warunek, jako że jest zdarzeniem niepewnym, które wydarzy się w przyszłości, musi być jasno sprecyzowany i możliwy do zaistnienia.

Najlepiej podpisać ją u notariusza i mimo że podpisanie umowy warunkowej pisemnie wystarczy, to na jej podstawie będzie można domagać się od nieuczciwego kupującego jedynie niewielkiego odszkodowania, które pokryje koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej.

Adam Szustek
Opublikowano: 2022-04-28 (zaktualizowano: 2022-04-28)