Zawarcie umowy przedwstępnej kupna mieszkania a wydanie lokalu
Umowa przedwstępna kupna mieszkania a wydanie lokalu
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
W poniższym artykule wyjaśniamy, kiedy po podpisaniu umowy przedwstępnej następuje wydanie lokalu.
Wiele osób kupujących nieruchomość zadaje sobie pytanie, czy mogą wprowadzić się do mieszkania przed podpisaniem właściwej umowy sprzedaży. Możliwe jest wprowadzenie się do lokalu już po podpisaniu umowy przedwstępnej, jednak trzeba pamiętać o kilku ważnych zasadach i punktach, które należy zawrzeć w umowie.
Umowa przedwstępna to umowa cywilnoprawna, którą podpisuje się przed zawarciem właściwej przyrzeczonej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Zwykle robi się to, by mieć pewność, że mieszkania nie kupi nikt inny.
Formy płatności przy umowie przedwstępnej to zaliczka bądź zadatek, które zwykle wynoszą 10-20% ceny nieruchomości. Zaliczka jest całkowicie zwrotna w przypadku wycofania się z kupna-sprzedaży. Zadatek natomiast, jeśli wycofa się kupujący, nie jest zwracany, jeśli wycofa się sprzedający, to zwrócić musi on dwu krotność zadatku kupującemu.
Jaką formę, zadatek czy zaliczkę, lepiej wybrać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, jeśli kupujący chce się wprowadzić do mieszkania zaraz po jej podpisaniu, a przed podpisaniem przyrzeczonej umowy kupna-sprzedaży? Najlepiej zadatek, bo będzie on barierą dla wprowadzającego się wcześniej, by nie stracić pieniędzy w razie wycofania się.
Wydanie lokalu po podpisaniu umowy przedwstępnej nie jest wcale takie łatwe, ale wykonalne. Należy sporządzić odpowiednie zapisy w umowie, aby ustrzec się przed nieprzyjemnościami, jeśli nowy prawie- właściciel zdemoluje mieszkanie i z niego zrezygnuje, lub jeśli nie będzie chciał zapłacić reszty pieniędzy ani się wyprowadzić. Wszystkiemu można zapobiec, wykonując kilka prostych kroków.
Poza standardowymi punktami w umowie przedwstępnej takimi jak dane osób podpisujących ją, opis lokalu, cenę czy termin zbycia należy dopisać,w jakim stanie przekazujemy nieruchomość. Dodatkowo trzeba podpisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy. Po co? W razie gdy kupujący wycofa się jednak z umowy po wprowadzeniu do mieszkania, a zostawi je w gorszym stanie, to będzie musiał ponieść koszty remontu czy wypłacić rekompensatę. Zapis w umowie musi mówić, że w wypadku rezygnacji przez kupującego musi on zostawić mieszkanie, w nie gorszym stanie niż je zastał.
Warto w umowie przedwstępnej opisać dokładnie kto płaci za czynsz i media. Osobą tą powinien być oczywiście kupujący, który również podpisać musi, że w razie nieprzystąpienia do umowy przyrzeczonej poddaje się dobrowolnie egzekucji za czynsz i eksploatację mieszkania. Oczywiście trzeba przy podpisywaniu protokołu zdawczo-odbiorczego spisać stan liczników. Zabezpieczamy się tymi krokami na wypadek, gdyby kupujący, rezygnującz kupna mieszkania, nie opłacił ani jednego rachunku za czynsz i media.
Eksmija kupującego, który wprowadził się do mieszkania po podpisaniu umowy przedwstępnej, a zdecydował jednak nie kupować mieszkania, może spędzać sen z powiek sprzedającemu. Czy w takim wypadku mamy niechcianego lokatora, którego nie można eksmitować? Nie. Pamiętajmy o zapisie w umowie przedwstępnej, w którym kupujący oświadcza, że dobrowolnie podda się eksmisji i wskazuje adres, pod który może zostać eksmitowany. Tym samym z góry zgadza się na dochodzenie ewentualnych należności bez wszczynania postępowania sądowego. Jego zgoda staje się tzw.tytułem egzekucyjnym, który zastępuje wyrok lub nakaz zapłaty.
Pamiętajmy, że aby zapis taki był ważny to umowa przedwstępna, wraz z oświadczeniem kupującego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wraz z adresem eksmisji, musi zostać zawarta notarialnie. Notariusz zabezpieczy umowę konkretnymi przepisami, a będzie to oznaczało, że jeśli kupujący, wtedy już dłużnik, nie spłaca swojego długu czy też nie opuszcza mieszkania, można po uzyskaniu klauzuli wykonalności udać się z aktem notarialnym do komornika, który rozpocznie egzekucję i eksmisję.
Jak widać podpisanie umowy przedwstępnej i zgoda właściciela nieruchomości na wprowadzenie się do niej kupującego przed podpisaniem umowy przyrzeczonej nie musi być obarczona żadnym ryzykiem. Wymaga jednak podpisania aktu notarialnego i zawarcia w umowie przedwstępnej specjalnych klauzul i punktów.
Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?
