Umowa deweloperska na co zwrócić uwagę
Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Na podstawie umowy deweloperskiej, zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą domu lub mieszkania, deweloper zobowiązuje się do zbudowania, a następnie przeniesienia własności lokalu na kupującego po zrealizowaniu przedsięwzięcia oraz zapłaceniu przez nabywcę całej ceny, wskazanej w umowie.
Ponieważ zawarcie takiej umowy niesie ze sobą poważne i wieloletnie konsekwencje natury finansowej i prawnej, ogromne znaczenie ma bardzo szczegółowe jej sprawdzenie, najlepiej z pomocą doświadczonego prawnika, który wskaże punkty potencjalnie niekorzystne dla nabywcy lub wymagające renegocjacji. Mając na uwadze fakt, iż każda błędna decyzja lub przeoczenie ważnej kwestii na etapie podpisywania umowy może skutkować stratami finansowymi lub trudnościami w wyegzekwowaniu od drugiej strony realizacji umownych postanowień, warto jest zwrócić się do prawnika, specjalizującego się w analizie umów deweloperskich. Prawnicy firmy W Gruncie Rzeczy wspierają klientów w bezpiecznym podpisywaniu takich umów, ale też umów rezerwacyjnych, przedwstępnych i przyrzeczonych. W niniejszym artykule skupimy się właśnie na umowie deweloperskiej i najważniejszych kwestiach, których nie można pominąć na etapie weryfikacji i negocjowania postanowień umownych.
Ze względu na złożoność dokumentu, jakim jest często nawet 30-stronicowa umowa deweloperska wraz z załącznikami, których waga jest równie duża jak samej umowy, skorzystanie ze wsparcia prawnika w zakresie jej sprawdzenia wydaje się być jedynym słusznym rozwiązaniem. W ramach przygotowania do przystąpienia do umowy warto jest też zweryfikować samego dewelopera oraz stan prawny nieruchomości. Oznacza to konieczność zapoznania się z księgą wieczystą, prowadzoną dla gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, a także z innymi publicznymi rejestrami, takimi chociażby jak Krajowy Rejestr Sądowy, gdzie dobrze jest sprawdzić treść wpisu, dotyczącego dewelopera, prowadzącego interesujące na przedsięwzięcie. Zlecając sprawdzenie umowy oraz samego dewelopera prawnikowi, specjalizującemu się w prawie nieruchomości, zyskamy pewność, że żadna istotna informacja nie pozostanie niezauważona, a wszelkie ryzyka, jakimi obarczona może być transakcja, zostaną zidentyfikowane i określony zostanie dalszy sposób postępowania.
Koszt, z jakim należy się liczyć, zwracając się do prawnika o sprawdzenie zapisów umowy deweloperskiej, można szacować średnio na poziomie kilkuset złotych, co w porównaniu z wartością przedmiotu umowy nie jest dużą kwotą, tym bardziej, że dzięki temu zyskujemy większą pewność odnośnie bezpieczeństwa transakcji. Dodatkowo takie świadome i rozsądne podejście do zakupu lokalu może przyczynić się do wzmocnienia naszej pozycji w rozmowach z deweloperem.
Przy wyborze prawnika warto przede wszystkim kierować się specjalizacją kancelarii, a także jej doświadczeniem w interesującym nas zakresie. Prawnicy firmy w Gruncie Rzeczy nie tylko świadczą najwyższej jakości usługi w tempie ekspresowym, ale dzięki bliskiej współpracy z inspektorami i inżynierami budowlanymi dodatkowo posiadają unikalną wiedzę z pogranicza prawa nieruchomości i techniki budowlanej.
Pomimo, iż formalnie umowa deweloperska, podpisywana zawsze w formie aktu notarialnego, jest podstawowym typem umowy zawieranym pomiędzy nabywcą a deweloperem, to zdarza się, że przystąpienie do niej poprzedzone jest zawarciem umowy rezerwacyjnej. Nie podlega ona regulacjom ustawy deweloperskiej, a jedynie tym zawartym w Kodeksie cywilnym. Nie jest ona tzw. umową nazwaną, co oznacza właśnie, że nie jest uregulowana w przepisach prawa.
Umowa deweloperska jest szczegółowo opisana w ustawie deweloperskiej, ale mimo to wymaga bardzo dokładnego sprawdzenia przed podpisaniem. Wynika to z faktu, że część deweloperów, niekoniecznie celowo, nie do końca stosuje się do zapisów ustawy.
Sprawdzając umowę należy bliżej przyjrzeć się kilku najważniejszym kwestiom, a w przypadku jakichkolwiek wątpliwości zwrócić się do dewelopera o ich wyjaśnienie. Najważniejsze spośród nich to:
Umowa rezerwacyjna nie jest zawierana w formie aktu notarialnego - jest dość prostym, zazwyczaj kilkustronicowym dokumentem, którego podpisanie służy wyłączeniu na określony czas ze sprzedaży wybranej przez kupującego nieruchomości. Dzięki temu nabywca zyskuje dodatkowy, niezbędny czas na przygotowanie się do przystąpienia do właściwej umowy deweloperskiej, który może być potrzebny na przykład w celu zbadania swojej zdolności kredytowej.
Należy jednak pamiętać, że podpisanie umowy rezerwacyjnej nie stanowi dla potencjalnego nabywcy gwarancji, że stanie się on w przyszłości właścicielem upatrzonej nieruchomości. Niewywiązanie się z postanowień umownych w tym przypadku może nieść ze sobą jedynie konsekwencje w postaci konieczności zwrotu środków wpłaconych przez kupującego.
Umowa rezerwacyjna zwykle zabezpieczona jest tzw. kaucją rezerwacyjną. Zazwyczaj jest ona bezzwrotna, ale zdarza się też, że umowa gwarantuje nabywcy prawo bezkosztowego od niej odstąpienia w przypadku, gdyby uzyskanie kredytu okazało się niemożliwe. Jest to zapis, na który warto zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy. Innym sposobem zabezpieczenia umowy rezerwacyjnej może być uregulowany w Kodeksie cywilnym zadatek (postrzegany jako rozwiązanie najkorzystniejsze dla kupującego, zwrotny w dwukrotnej wysokości w sytuacji, gdy z winy sprzedającego nie dojdzie do wykonania umowy) lub zaliczka (zwrotna w przypadku niewywiązania się sprzedającego z umowy lub rozwiązania jej z jego winy).
Podobnie jak umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna również może zawierać postanowienia niekorzystne dla kupującego, dotyczące chociażby kwestii zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Również w tym przypadku warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia prawników firmy W Gruncie Rzeczy, zwłaszcza mając na uwadze fakt, iż istnieje dość duża dowolność w formułowaniu zapisów tego typu umowy. Dla własnego bezpieczeństwa dobrze jest zwrócić się do prawnika z prośbą o sprawdzenie zawartych w niej postanowień.
Jeżeli zakup nieruchomości planujemy finansować kredytem hipotecznym, wówczas pierwszym krokiem, poprzedzającym wybór domu lub mieszkania, powinno być sprawdzenie naszej zdolności kredytowej. Pozwoli to na określenie naszych możliwości finansowych i wybór nieruchomości, na zakup której będzie nas stać. Jeżeli mamy wstępnie wybranego dewelopera i inwestycję, wówczas dobrze jest spytać o dostępne wsparcie w zakresie finansowania zakupu.
Większość deweloperów oferuje bowiem możliwość skorzystania, często na preferencyjnych warunkach, z usług współpracujących z nimi pośredników finansowych. W praktyce stanowi to duże ułatwienie dla kupującego, chociażby w zakresie kompletowania dokumentów od dewelopera, niezbędnych na potrzeby procesu kredytowego.
Z podpisaną umową deweloperską oraz z kompletem wymaganych przez bank dokumentów (zarówno dotyczących nieruchomości, które otrzymamy od dewelopera, jak i naszej sytuacji finansowej, których forma zależna jest od naszej formy zatrudnienia) należy udać się do banku (w naszym i imieniu może zrobić to doradca finansowy, co też jest sporym ułatwieniem chociażby ze względu na oszczędność czasu). Na tej podstawie bank będzie podejmował decyzję kredytową.
Warto pamiętać o tym, że zgodnie z ustawą deweloperską płatność za nabywaną nieruchomość dokonywana jest w kilku transzach i tak też wypłacane będą środki z kredytu. Trafiają one nie na indywidualny rachunek bankowy dewelopera, jak miało to miejsce przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, ale na rachunek powierniczy, z którego są zwalniane albo zgodnie z postępem prac według harmonogramu inwestycji (rachunek powierniczy otwarty) albo dopiero po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia (rachunek powierniczy zamknięty). Podkreślenia wymaga fakt, iż harmonogram płatności jest całkowicie odrębny od harmonogramu inwestycji.
Umowę deweloperską dobrze jest sprawdzić również w zakresie zapisów dotyczących ewentualnych opóźnień w regulowaniu należności przez kupującego. W umowie, oprócz obecnego w większości umów deweloperskich postanowienia dotyczącego naliczania odsetek ustawowych należnych za opóźnienia w płatnościach, powinniśmy znaleźć też zapis odnośnie możliwości odstąpienia przez dewelopera od umowy w sytuacji, gdy nabywca nie reguluje terminowo należności. Warto przyjrzeć się mu bliżej, ponieważ może okazać się, że według umowy deweloper ma prawo odstąpić od umowy już po jednokrotnym wezwaniu do płatności, przekazanym drogą elektroniczną (w większości przypadków warunkiem jest dwukrotne wezwanie w formie listowej).
Jak zostało wspomniane powyżej, po uruchomieniu kredytu transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem z umowy deweloperskiej, ale do nas należy składanie dyspozycji ich wypłaty. Jeżeli chodzi o wysokość raty spłacanej do momentu wypłaty pełnej kwoty kredytu, to jest ona ratą odsetkową, a jej wysokość jest proporcjonalna do wypłaconej kwoty. Na zwiększenie jej wysokości wpływa ubezpieczenie pomostowe, które jest należne do czasu wpisania banku w IV dziale księgi wieczystej (hipoteka), założonej dla lokalu.
Zgodnie z ustawą deweloperską umowę deweloperską należy zawierać w formie aktu notarialnego. Forma notarialna oznacza możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem w sytuacji niewywiązania się z zawartej umowy przez którąkolwiek ze stron. Dodatkowo bezpieczeństwu nabywcy służy obowiązkowa weryfikacja przedmiotu umowy oraz danych sprzedającego, przeprowadzana przez notariusza przed zawarciem umowy.
Regulacjom ustawy deweloperskiej nie podlegają opisane wyżej umowy rezerwacyjne, a także umowy podpisywane w sytuacji, kiedy nabywamy mieszkanie w inwestycji już ukończonej, objętej pozwoleniem na użytkowanie. Nie ma wówczas obowiązku zawierania takiej umowy w formie aktu notarialnego, nie mają też zastosowania środki ochrony nabywców, stosowane w przypadku umów deweloperskich. Dlatego też środki wpłacane przez kupujących nie trafiają już na rachunek powierniczy, ale bezpośrednio na rachunek dewelopera. Dodatkowo deweloper nie jest zobowiązany do załączania do umowy Prospektu informacyjnego lub Standardu wykończenia (załączniki obowiązkowe w przypadku umowy deweloperskiej).
Koszty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego dzielone są po równo pomiędzy strony umowy w przypadku umowy deweloperskiej, ale już opłaty związane z zawarciem umowy przeniesienia własności ponoszone są standardowo przez kupującego.
Jeżeli pieniądze nabywcy chronione są otwartym rachunkiem powierniczym, to bank wówczas wypłaca deweloperowi transze, które są nie mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% kosztów projektu. Transze wypłacane są po zakończeniu każdego z konkretnie ustalonych i zgłoszonych bankowi etapów przedsięwzięcia. Otwarty rachunek powierniczy jest korzystniejszym zabezpieczeniem pieniędzy nabwycy dla dewelopera, niż zamknięty, gdyż nie musi on opłacać całego przedsięwzięcia ze swoich pieniędzy i przy tym zmniejsza się ryzyko utraty płynności finansowej dewelopera.
Największym kosztem, związanym z podpisywaniem umowy deweloperskiej w kancelarii, jest taksa notarialna, pobierana przez notariusza. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku określa jedynie jej maksymalną wysokość, o czym warto pamiętać, negocjując najkorzystniejsze warunki z notariuszem.
Wspomniane rozporządzenie określa stawki na podstawie ceny nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Kształtują się one następująco:
Dla czynności pomiędzy osobami z I grupy podatkowej maksymalna wartość taksy to 7500 zł.
Oprócz taksy koszty, z którymi musimy się liczyć, to:
Zazwyczaj za wybór notariusza odpowiedzialny jest deweloper. Wynika to głównie z faktu, że w jednej kancelarii deweloper podpisuje często wszystkie umowy deweloperskie (a następnie przyrzeczone), dotyczące danej inwestycji. Z jednej strony oznacza to, że możemy przyjąć, że warunki, wynegocjowane przez dewelopera w ramach stałej współpracy z daną kancelarią, będą korzystne również dla nabywców. Z drugiej jednak tym bardziej konieczna jest szczegółowa weryfikacja zapisów umowy, podpisywanej we współpracującej z deweloperem kancelarii, w celu potwierdzenia bezpieczeństwa postanowień umownych.
Umowa deweloperska podpisywana jest na etapie realizowania przez dewelopera inwestycji i musi zawierać wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc przeniesienia własności lokalu na kupującego.
Umowa przeniesienia własności zawierana jest podobnie jak umowa deweloperska obowiązkowo w formie aktu notarialnego. W związku z tym należy liczyć się z koniecznością poniesienia ponownie kosztów z tym związanych. W przypadku umowy przyrzeczonej opłaty obciążają tylko kupującego, jeżeli tak stanowi umowa deweloperska, ale warto negocjować z deweloperem na przykład wzięcie przez niego na siebie kosztów wypisów aktu. Taksa notarialna jest kalkulowana tak samo jak w przypadku umowy deweloperskiej i tu również warto porozmawiać z notariuszem o jej wysokości lub ewentualnie skorzystać z pomocy dewelopera w tym zakresie.
Celem podpisania umowy przyrzeczonej, do którego powinno dojść w terminie określonym w umowie deweloperskiej, jest sprzedaż nieruchomości, z czym związane są zawarte w akcie wnioski do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla sprzedawanego lokalu oraz wpisanie do niej kupującego jako jego właściciela.
W umowie znajdziemy też zapis dotyczący przekazania kluczy do lokalu - jeżeli umowa deweloperska zawierała stosowne postanowienie oznacza to, że nabywca otrzymał klucze już podczas odbioru technicznego i tak zostanie to też zapisane w akcie, ze wskazaniem daty odbioru. W przeciwnym wypadku są one przekazywane po zawarciu umowy przyrzeczonej.
Ze względu na fakt, iż umowa przenosząca własność również może zawierać postanowienia niekorzystne dla nabywcy (na przykład dotyczące wyłączenia rękojmi) najlepszym rozwiązaniem jest zlecenie jej weryfikacji prawnikom z firmy W Gruncie Rzeczy, którzy wskażą klauzule potencjalnie niebezpieczne dla nabywcy, wymagające renegocjacji przed przystąpieniem do aktu z deweloperem.
Może zdarzyć się, że deweloper opóźnia przystąpienie do umowy przyrzeczonej. Jak zostało wspomniane już wyżej, termin przeniesienia własności obowiązkowo musi znaleźć się w umowie deweloperskiej. Dodatkowo również prospekt informacyjny powinien zawierać taką informację.
Sytuację, kiedy przeniesienie własności nieruchomości opóźnia się z winy dewelopera, warto rozważyć już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej. Należy zawrzeć w niej stosowne postanowienia, zabezpieczające interes nabywcy, najlepiej w postaci kar umownych oraz odszkodowania w wysokości większej niż wspomniane kary. W innym przypadku jedynym odszkodowaniem, na jakie może liczyć nabywca, jest odszkodowanie na zasadach ogólnych. Jest ono równe szkodom poniesionym przez nabywcę z powodu niewywiązania się dewelopera z postanowień umownych. Dodatkowo warunkiem jego otrzymania jest udokumentowanie poniesionych szkód.
W przypadku przekroczenia przez dewelopera terminu zawarcia umowy przyrzeczonej kupujący jest uprawniony do wyznaczenia dodatkowego terminu, w którym umowa powinna zostać zawarta. Jeżeli ten termin również zostanie przekroczony, nabywca zyskuje możliwość bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej i zwrotu wpłaconych środków.
Potrzebujesz pomocy prawnika przy umowie z deweloperem?
Zamów kontakt
