Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, sprawdzenie umowy

Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!

zdjęcie do Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania? Na co powinniśmy uważać, podpisując umowę przedwstępną? Przeczytaj artykuł.

W poniższym artykule wyjaśniamy, jak powinna wyglądać umowa przedwstępna.

Czym jest umowa przedwstępna?

Zacznijmy od najważniejszej kwestii, czyli tego, czym jest umowa przedwstępna. Umowa ta jest dokumentem zawieranym przed podpisaniem umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna zawierana jest na początku transakcji, gdyż zobowiązuje obie strony do podpisania umowy końcowej oraz uregulowania zawartych w niej postanowień. Podpisując umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, kupujący zobowiązuje się do kupna mieszkania za konkretną cenę, natomiast sprzedający zapewnia, że nieruchomość zostanie tej osobie sprzedana.

Umowa przedwstępna pozwala kupującemu na swobodnie uzyskać kredyt hipoteczny. Najczęściej umowa przedwstępna jest zawierana, gdyż banki wymagają tego dokumentu, aby móc zabezpieczyć zobowiązanie klienta. Niestety możemy również znaleźć w takiej sytuacji, iż pomimo zawarcia umowy przedwstępnej, bank nie udzieli nam kredytu. Dlaczego warto w umowie zawrzeć informacje o tym, że umowa przyrzeczona będzie mogła zostać podpisana w momencie, gdy kupujący otrzyma pozytywną decyzję dotyczącą kredytu hipotecznego, a jeżeli nie otrzyma finansowania od banku, to będzie zwolniony z dalszej części transakcji.

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży

Jakie informacje powinniśmy zawrzeć w umowie przedwstępnej? Na pewno powinny znaleźć się w niej:

  • data zawarcia umowy,
  • dane osobowe stron umowy tj. miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego, imię, nazwisko,
  • oświadczenie właściciela o jego własności nieruchomości,
  • powierzchnia użytkowa mieszkania,
  • numer księgi wieczystej,
  • oświadczenie sprzedającego o braku obciążeń na nieruchomości,
  • oświadczenie sprzedającego zobowiązujące sprzedania nieruchomości za konkretną cenę, w danym terminie,
  • oświadczenie kupującego zobowiązujące do kupna nieruchomości za konkretną cenę,
  • informacja o terminie oddania nieruchomości,
  • informacja o zapłacie zadatku lub zaliczki przez kupującego (warto również uwzględnić, czy zadatek lub zaliczka zostaną zwrócone oraz w jakich sytuacjach kupujący może żądać dwukrotności zadatku,
  • termin zapłaty pozostałej kwoty sprzedaży mieszkania,
  • informacje o możliwościach odstąpienia od umowy,
  • podpisy sprzedającego i kupującego,
  • załączniki do umowy. 

Forma zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży

W jakiej formie najlepiej zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży? Umowa przedwstępna może, ale nie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż jest umową poprzedzającą umowę końcową, która dla bezpieczeństwa obu stron transakcji już powinna mieć formę aktu notarialnego.

Pomimo braku przymusu udania się do notariusza, warto jednak pomyśleć nad aktem notarialnym, gdyż jest on zdecydowanie dużo większym zabezpieczeniem przede wszystkim dla osoby, wobec której druga strona umowy nie planuje pozostać uczciwa. Taka osoba ma możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Sporządzając akt notarialny, otrzymujemy gwarancję, że mieszkanie zostanie nam sprzedane.

Pamiętajmy jednak o tym, co wiąże się z chęcią zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego u notariusza. Takie kroki będą skutkowały tym, że będziemy zobowiązani zapłacić wynagrodzenie notariuszowi, które jest regulowane przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, gdyż wysokość taksy notarialnej zależy od ceny sprzedaży mieszkania.

Co w przypadku, gdy jednak umowa przedwstępna pozostanie w formie cywilnoprawnej? Będzie to oznaczało, że żadna ze stron nie będzie mogła sądownie dochodzić swoich praw związanych z umową, przeniesieniem własności, a jedynie będziemy mogli domagać się roszczeń odszkodowawczych, czy kar umownych, jeżeli takowe umieściliśmy w treści umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna bez zadatku?

Jeżeli planujemy zawrzeć umowę przedwstępną ze sprzedającym, to musimy wiedzieć, że będziemy zobowiązani wpłacić pewną kwotę na rzecz osoby sprzedającej nieruchomość. Decydując się na umowę przedwstępną, spotkamy się z zadatkiem lub zaliczką. Dlatego chcemy Wam przybliżyć obie te formy tak, aby mając możliwość decydowania o sposobie płatności, wiedzieć dokładniej, na co się decydujemy.

Zgodnie z “Art. 394 2020.1740
§  1.
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§  2.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§  3.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”

Także, jak możemy zauważyć, zadatek jest regulowany przez kodeks cywilny, dlatego w razie niewywiązania się którejś ze stron umowy przedwstępnej, płacąc wcześniej zadatek mamy większe możliwości co do odzyskania swoich pieniędzy.

Przechodząc do zaliczki,  musimy wiedzieć, że nie jest regulowana przez kodeks cywilny, dlatego istotna podczas wybierania tej formy płatności będzie świadomość, że nie stanowi ona większego zabezpieczenia dla osoby kupującej,  przypadku niewywiązania się sprzedawcy z umowy. Możemy domagać się jedynie odszkodowania.

Jakie są główne różnice między zaliczką a zadatkiem? Najważniejszą różnicą jest większe zabezpieczenie kupującego oraz gwarancja rezerwacji mieszkania, gdy skorzystamy z zadatku. Obie formy płatności nie mają narzuconych kwot, które należy wpłacić na konto sprzedającego, ale zazwyczaj w przypadku zadatku jest to 10% wartości mieszkania, a odnosząc się do zaliczki, będzie to kwestia ustaleń stron.

Umowa przedwstępna – wpis do księgi wieczystej

Czy zawierając umowę przedwstępną, zostaje ona wpisana do księgi wieczystej w każdym przypadku? Jeżeli umowa przedwstępna zostanie poświadczona notarialnie, to w takim przypadku notariusz, składa wniosek o wpis roszczenia w księdze wieczystej, które zostaje ujawnione w dziale 3. Wpis roszczenia do księgi wieczystej jest dodatkowym zabezpieczeniem dla kupującego, dlatego możemy również samodzielnie złożyć wniosek, którego koszt wynosi 150 zł.

Umowa przedwstępna – na co uważać?

Aby umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania mogła zostać uznana za ważną i obowiązującą, należy uwzględnić w niej absolutne minimum jakim jest określenie przedmiotu umowy oraz  podanie jego ceny. Reszta pozostałych zapisów umowy przedwstępnej nie jest narzucona odgórnie, ale nie może naruszać współżycia społecznego i zobowiązywać jedną ze stron umowy, aby spełniła niemożliwe warunki.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej, zwróć szczególną uwagę na zawarte w niej elementy, które określają stan prawny nieruchomości, jej położenie, możliwości odstąpienia od umowy.

Pamiętaj, że umowę przedwstępną możemy również zawrzeć na rynku pierwotnym. Natomiast musimy uważać na to, żeby deweloper nie proponował nam zawarcia, tylko umowy przedwstępnej, zamiast umowy deweloperskiej. Umowa przedwstępna nie jest chroniona ustawą deweloperską, co wiąże się z możliwością oszustwa przez deweloperów. Zawarcie wyłącznie umowy przedwstępnej nie gwarantuje przeprowadzenia odbioru technicznego, który jest obowiązkowym momentem w przypadku kupna mieszkania wraz z zawarciem umowy deweloperskiej.

Sprawdzenie umowy przedwstępnej

Jeżeli nie jesteśmy pewni, czy umowa przedwstępna, którą zamierzamy podpisać na rynku wtórnym lub pierwotnym jest w stu procentach bezpieczna, to powinniśmy ją oddać w ręce prawnika, który dokona szczegółowej analizy treści umowy. Weryfikacja umowy przedwstępnej często jest nawet ważniejsza niż umowy przyrzeczonej, gdyż to w niej znajdują się najważniejsze informacje, które później pojawią się w umowie ostatecznej. Często sprawdzanie umowy przedwstępnej chroni nas przed  niedozwolonymi klauzulami, czy innymi zapisami, które są skonstruowane w sposób niejednoznaczny, lub  niezrozumiały dla osoby kupującej.

Oceń artykuł:

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, sprawdzenie umowy
Średnia 5/5 na podstawie 33 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?

zapewniamy bezpieczeństwo

Zapewniamy
bezpieczeństwo

Zwracamy uwagę na szczczegóły

Zwracamy uwagę
na szczczegóły

Mamy szerokie doświadczenie

Mamy szerokie
doświadczenie


Potrzebujesz pomocy prawnika przy podpisaniu umowy deweloperskiej?

Zamów rozmowę

Baza wiedzy

__

Kredyt a umowa deweloperska Jak zrealizować cesję umowy deweloperskiej Jak zrezygnować z podpisanej umowy deweloperskiej Wzór umowy rezerwacyjnej od dewelopera Garaż - jakie opłaty notarialne Umowa deweloperska a prospekt informacyjny Jak użytkowanie wieczyste wpływa na umowę deweloperską Różnice między umową deweloperską a przenoszącą własność Co zrobić, gdy deweloper odwleka podpisanie aktu notarialnego Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania deweloperskiego Kredyt na dom od dewelopera Ile kosztuje przeniesienie własności nieruchomości Podatek od kupna mieszkania od dewelopera Notariusz - płatność gotówką Waloryzacja ceny - umowa deweloperska Kupno mieszkania a urząd skarbowy Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej Umowa deweloperska odsetki i kary umowne Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania Koszty zakupu mieszkania od dewelopera Umowa deweloperska kancelaria prawna Bydgoszcz | 886 070 575 Ustawa regulująca umowy deweloperskie Umowa deweloperska - koszty i opłaty Hipoteka do umowy deweloperskiej Umowa deweloperska kancelaria prawna Warszawa | 886 070 575 Wyłączenie rękojmi przy sprzedaży nieruchomości Rozwiązanie umowy deweloperskiej wzór Wypowiedzenie umowy deweloperskiej Komentarz do ustawy deweloperskiej Ile bierze notariusz za kupno mieszkania Pytania do dewelopera Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania a umowa warunkowa Umowa przedwstępna kupna mieszkania a dług spadkowy Zakup mieszkania a ekspektatywa Ranking deweloperów Warszawa Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ze spłatą hipoteki Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania a kilka właścicieli Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - dokumenty Zawarcie umowy przedwstępnej kupna mieszkania a wydanie lokalu Czy można sprawdzić umowę deweloperską Umowa deweloperska a umowa sprzedaży Formalności po zakupie domu Najlepsi deweloperzy Warszawa Umowa przedwstępna u notariusza - koszty Umowa deweloperska prawnik Umowa deweloperska na co uważać Odbiór mieszkania Na co zwrócić uwagę czytając umowę deweloperską Kalkulator kosztów umowy deweloperskiej Umowa deweloperska kancelaria prawna Wrocław | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Kraków | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Gdańsk | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Białystok | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Katowice | 886 070 575 Umowa deweloperska prawnik. Sprawdzenie i analiza umowy deweloperskiej przez ogólnopolską kancelarię. Harmonogram przedsięwzięcia a ustawa deweloperska Umowa deweloperska - jak ją sprawdzić Czy z deweloperem warto negocjować Kupno mieszkania od dewelopera najważniejsze informacje Sprawdzenie umowy deweloperskiej z prawnikiem w Gdańsku Harmonogram związany z umową deweloperską Sprawdzenie umowy deweloperskiej z prawnikiem w Szczecinie Umowa deweloperska klauzule niedozwolone Umowa deweloperska kruczki, haczyki, pułapki Koszty notarialne na zakup mieszkania od dewelopera Wiarygodny deweloper - jak go sprawdzić Czy można podpisać umowę rezerwacyjną z deweloperem Kupno mieszkania od dewelopera - co trzeba sprawdzić Umowa deweloperska na co zwrócić uwagę Umowa deweloperska kancelaria prawna Kielce | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Zielona Góra | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Lublin | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Łódź | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Olsztyn | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Opole | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Poznań | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Rzeszów | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Szczecin | 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Toruń | 886 070 575 O co pytać przy kupnie mieszkania Pełnomocnictwo do odbioru mieszkania od dewelopera Umowa przedwstępna kupna domu Inwestor a deweloper Formalności po zakupie mieszkania - urząd miasta Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera Ranking deweloperów Opinie o deweloperach Najwięksi deweloperzy w Polsce Co jest ważne podczas kupna domu od dewelopera Kupno lokalu na firmę Inwestowanie w condohotele i aparthotele Kupno domu od osoby prywatnej - gwarancja Przelew czy gotówka - kupno domu od dewelopera Akt notarialny - czego się wystrzegać? Akt notarialny, czy pieniądze - co pierwsze Piwnica a powierzchnia użytkowa mieszkania Czy możemy przelać pieniądze przy kupnie mieszkania Kupno mieszkania - zwolnienie z PCC Sprawdzenie księgi wieczystej po adresie Sprzedaż nieruchomości na własny rachunek Sprawdzenie notariusza przed kupnem mieszkania Numer księgi wieczystej - czy to kosztuje Nieważność umowy przedwstępnej Przeniesienie własności od dewelopera Umowa deweloperska – aneks Kupno mieszkania w starej kamienicy Jak bezpiecznie kupić lokal Odbiór domu - rynek wtórny Odbiór mieszkania - koszty Umowa rezerwacyjna z deweloperem Odbiór mieszkania ze specjalistą Zmiana ceny a umowa deweloperska Co po umowie deweloperskiej Paździerzowy deweloper - umowa deweloperska Zmiana stanu cywilnego po zawarciu umowy deweloperskiej Umowa przedwstępna bez notariusza - wzór Jak prawidłowo podpisać umowę przedwstępną z deweloperem Umowa deweloperska kancelaria prawna Opole| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Gorzów Wielkopolski| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Gdynia| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Sosnowiec| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Radom| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Gliwice| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Koszalin| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Tarnów| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Elbląg| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Częstochowa| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Siedlce| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Kołobrzeg| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Świdnica| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Legnica| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Ełk| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Zabrze| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Bielsko Biała| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Bytom| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Rybnik| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Ruda Śląska| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Tychy| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Płock| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Dąbrowa Górnicza| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Wałbrzych| 886 070 575 Umowa deweloperska kancelaria prawna Włocławek| 886 070 575