Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
W artykule wyjaśniamy, dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnika przy sprawdzaniu umowy deweloperskiej.
Gdy planujemy kupno mieszkania od dewelopera, będziemy musieli przebrnąć przez kilka etapów transakcji. Jednym z nich jest podpisanie umowy deweloperskiej, ale zanim to zrobimy, warto sprawdzić jej treść ze specjalistą, czyli prawnikiem, adwokatem. Ta osoba, której powierzamy analizę wszelkich klauzul znajdujących się w umowie, powinna posiadać bardzo duże doświadczenie w dziedzinie prawa nieruchomości. Specjalista sprawdzi, czy aby na pewno umowa, którą zamierzamy podpisać, jest dla nas korzystna i czy nie zawiera jakichś niezgodnych z prawem klauzul. Na rynku możemy znaleźć wielu adwokatów, którzy pomogą nam w sprawdzeniu umowy. Firma Umowadeweloperska.com również oferuje pomoc w tego typu usługach prawnych. Nasi prawnicy/adwokaci są ekspertami w dziedzinie prawa nieruchomości oraz dzięki ciągłemu kontaktowi z inżynierami, (którzy zajmują się odbiorami np. mieszkań na rynku pierwotnym), posiadają również wiedze z zakresu budownictwa. Pomoc prawnika/adwokata jest nieoceniona, jeżeli klient chce mieć 100% pewności, czy dobrze postępuje, chcąc zawrzeć umowę z deweloperem.
Jak wiadomo za każdą wykonaną pracę, musimy zapłacić wynagrodzenie i tak też będzie w przypadku sprawdzenia umowy deweloperskiej przez prawnika. Cena za analizę umowy waha się pomiędzy 300 zł, a nawet 2000, wszystko zależy, co zostanie sprawdzone, ile informacji uzyskamy, jak wnikliwa będzie analiza. Przykładowo w cenie 400-600 zł możemy liczyć na propozycję zmiany klauzul, sprawdzenie umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego. Pojawiają się również takie sytuacje, że kancelarie oferują analizy umów deweloperskich w atrakcyjnej cenie, lecz później i tak pojawiają się jakieś dodatkowe koszty np. za szybsze dokonanie analizy.
Firma Umowadeweloperska.com wyróżnia się na tle konkurencji zdecydowanie ogromnym doświadczeniem, gdyż nasi eksperci przeprowadzili już setki analiz umów deweloperskich. Poznaliśmy sposoby tworzenia umów już praktycznie każdego dewelopera, dlatego wiemy, na co dokładnie zwracać uwagę i czego możemy się spodziewać. Skupiamy się tylko na prawie nieruchomościowym i dlatego w tej dziedzinie wypracowaliśmy pełen profesjonalizmu sposób działania i pomocy naszym klientom. Jesteśmy również niezwykle dyspozycyjni, gdyż pomagamy nie tylko w naszej kancelarii, ale również mamy prężnie działającą infolinię, dzięki której klient może uzyskać pilną poradę prawną. Korzystając z pomocy naszych prawników, klient może otrzymać analizę umowy deweloperskiej nawet w ciągu 24h.
Czytając umowę deweloperską możemy poczuć skrajne emocje. Najczęściej jednak nabywca czuje rezygnację, ponieważ umowa skonstruowana jest w taki sposób, że posiada kilkadziesiąt stron, załączniki, prospekt, a najważniejsze informacje są nieczytelne lub potraktowane pobieżnie.
W takiej sytuacji z pomocą przyjdzie fachowiec, ale nie byle jaki. Nasza sugestia jest taka, by zatrudnić adwokata lub radcę prawnego, który jest w stanie pomóc w analizie umowy. Co więcej, warto poszukać specjalisty, który zajmuje się właśnie nieruchomościami i zna to prawo i jego zawiłości. Należy pamiętać, że nie każdy prawnik jest dobry we wszystkim. Szukając fachowca w danej dziedzinie, możemy liczyć zarówno na wiedzę teoretyczną, jak i na doświadczenie. Fachowcy, którzy pracują dla nas, potrafią przekazywać informacje w przystępny dla klienta sposób. To bardzo ważne, bo umowa deweloperska najczęściej nie jest napisana zrozumiałym językiem.
Prawnicy, którzy pracują dla nas są w stanie wykonać zarówno pobieżną analizę, jak i tą skrupulatną, która polega na dokładnej kontroli zarówno treści umowy, jak i wszystkich załączników. Na tej podstawie mogą zasugerować zmiany, które będą korzystne dla klienta, ponieważ umowa deweloperska często jest nieprecyzyjna, przez co nabywca lokalu może mieć na późniejszym etapie problemy, by dochodzić swoich praw. Ważne, by wszystkie detale związane z nieruchomością zostały dokładnie opisane. W umowie deweloperskiej muszą być szczegółowe dane stanu deweloperskiego, które pomogą odebrać mieszkanie w trakcie odbioru technicznego. Informacje muszą być na tyle szczegółowe, by nabywca wiedział, o jakim standardzie mowa (czy ściany będą pomalowane, czy będą listwy przypodłogowe, jak zostanie zrealizowana instalacja, etc.).
Im bardziej precyzyjna umowa, tym można założyć, że bardziej chroni nabywcę, dlatego jeśli nie ma w niej szczegółów, warto o nie poprosić i je dopisać. Podobnie jest z terminami. Każda umowa deweloperska powinna mieć ściśle określony termin, w którym mieszkanie zostanie zrealizowane, oddane do użytku i finalnie przepisane na właściciela, z którym podpisano umowę deweloperską.
Umowa deweloperska istnieje w obecnej formie tak naprawdę od 2011 roku, kiedy to wprowadzono ustawę deweloperską porządkującą nieprawidłowości, jakie popełniano w branży związanej z budową nowych nieruchomości. To dzięki niej umowa deweloperska otrzymała formę aktu notarialnego, dzięki czemu nabywca otrzymał możliwość domagania się roszczeń w sądzie, jeśli umowa nie zostanie zrealizowana. To bardzo ważny krok, który uporządkował działania branży deweloperskiej. Zmienił on także sposób finansowania inwestycji. Każdy deweloper ma obowiązek założenia rachunku powierniczego, który zabezpiecza pieniądze nabywcy. Rachunek ten etapami wypłaca środki potrzebne deweloperowi. Ten sposób finansowania sprawił, że skończyły się popularne wcześniej upadłości wykonawców, niewypłacalność deweloperów, którzy kończyli budowę na dziurze w ziemi i nie byli w stanie wypłacić wpłaconych wcześniej przez inwestorów zaliczek.
Ustawa deweloperska ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron, głównie reguluje prawo pod kątem nabywcy, który ma więcej możliwości sprawdzenia dewelopera, ale są też wykonawcy, którzy nie decydują się na założenie rachunków powierniczych i działają na starych zasadach, oferując niższe ceny za mieszkania, które są kuszące dla osób posiadających niższą zdolność kredytową. Nie jest to do końca legalne, a przede wszystkim nie jest to wystarczająco bezpieczne, ale w sytuacji, gdy wiemy, że nabywca decyduje się na kupno mieszkania od takiego wykonawcy, staramy się wytłumaczyć, na czym polega różnica, a także zabezpieczyć jego interesy. W jaki sposób?
Nabywca z wykonawcą nie podpisuje standardowej umowy deweloperskiej u notariusza, a bardzo często tzw. umowę rezerwacyjną czy przedwstępną. Nasz radca prawny zazwyczaj podpowiada, by wpisać kary umowne, za niewykonanie inwestycji w terminie. Tłumaczy także, w jaki sposób można zabezpieczyć się, by w razie konieczności móc domagać się ewentualnego odszkodowania. To bardzo ważne, ponieważ to jedyny sposób, który zabezpiecza nabywcę. Można sprawdzić czy wykonawca jest wiarygodny i terminowy, czy zbudował coś w niedalekiej przeszłości i czy jego inwestycja została odebrana pomyślnie, ale trzeba mieć świadomość, że to nie jest deweloper i nie ma szans, by sporządzić z nim umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Umowę notarialną podpisze on dopiero po realizacji inwestycji i nie będzie to umowa przenosząca własność, a standardowa umowa sprzedaży.
Prawda jest taka, że nie można kwestii, które dotyczą dużych pieniędzy nie kontrolować. Każdą umowę, która związana jest z budową nieruchomości trzeba dokładnie przeanalizować. Umowę deweloperską również należy sprawdzić. Jakie są najczęściej pojawiające się błędy?
Największym zaskoczeniem jest kwestia metrażu. Chodzi o to, że inwestycja, jaką realizuje deweloper najczęściej w umowie deweloperskiej posiada tzw. metraż „projektowany”, który z naszego doświadczenia prawie nigdy nie zgadza się z metrażem faktycznym, który zostaje sprawdzony już po zrealizowaniu nieruchomości. Nie byłoby to szokujące, gdyby nie fakt, że zapisy w umowie związane z metrażem są bardzo ważne i to od nich uzależniona jest cena, jaką finalnie zapłacimy za nasze mieszkanie. W zależności od umowy – rozwiązania bywają naprawdę różne. Warto starać się o zapis, który pozwoli nabywcy nie dopłacać do większego metrażu i ewentualnie odstąpić od umowy, jeśli metraż przekroczy 2 proc. powierzchni całego mieszkania, zaś przy mniejszym warto uwzględnić wzmiankę o zwrocie części pieniędzy. Warto znaleźć ten zapis, by sprawdzić, co proponuje deweloper.
Umowy deweloperskie nie zawierają także metrażu poszczególnych pomieszczeń, które wchodzą w skład mieszkania. Warto taką mapkę dołączyć do umowy, by na ostatnim etapie móc sprawdzić te wymiary i ocenić czy zostały zrealizowane zgodnie z planem. Podobnie jest z przynależnościami, których rzuty też powinny się znaleźć w umowie, łącznie z wymiarami.
Umowa deweloperska, którą sprawdza nasz radca prawny czy adwokat bardzo często zabezpiecza stronę umowy poprzez nałożone kary umowne i odsetki. Klauzule, które związane są z karami warto przeanalizować kilkukrotnie, by je zrozumieć i mieć świadomość, tego, co w umowie zostało zawarte.
W umowie deweloperskiej mamy do czynienia z różnymi rodzajami zobowiązań. Są niepieniężne, które dotyczą dewelopera i pieniężne związane z nabywcą. Zobowiązanie niepieniężne to deklaracja, że zrealizowane mieszkanie deweloper przepisze aktem przenoszącym własność na nabywcę, zaś nabywca zobowiązuje się zapłacić deweloperowi umówioną kwotę, co jest zobowiązaniem pieniężnym.
W związku z powyższym – odsetki zawsze będą związane z nabywcą i jego zobowiązaniem pieniężnym, zostaną one naliczone, gdy deweloper nie otrzyma umówionego przelewu w określonym umową terminie. Odsetki mogą być zapisane w umowie, ale nie muszą, mogą być inne niż odsetki ustawowe, ale nie mogą być większe niż maksymalne odsetki ustawowe.
Kary umowne związane są ze zobowiązaniem niepieniężnym, określa się je w umowie ryczałtowo (określając kwotę np. 5 tysięcy) lub związane są procentowo z wartością wpłaconej zaliczki lub kwoty związanej z zakupem mieszkania (np. kara umowna w wysokości kilku procent od wartości wpłaconej zaliczki). Umowa deweloperska pozwala na dowolność w dziedzinie kar umownych. Warto dogadać się na etapie analizy umowy, co jest dla poszczególnej strony istotne.
Najczęściej zasądza się karę umowną dla nabywcy, jeśli nie stawi się w terminie odbioru mieszkania czy nie pojawi się na wezwanie dewelopera do notariusza, by podpisać umowę przenoszącą własność. Na dewelopera karę umowną nakłada się najczęściej, gdy nie dotrzyma terminów zakończenia prac lub jeśli opóźnia termin przeniesienia własności mieszkania na nabywcę. Kary umowne pozwalają czuć się bezpiecznie, ponieważ zabezpieczają wszystkie terminy i z perspektywy nabywcy pozwalają wierzyć, że inwestycja zostanie zrealizowana zgodnie z zapewnieniami dewelopera.
Warto pamiętać, że sprawdzenie umowy deweloperskiej przez radcę prawnego pozwoli doprecyzować informacje związane z karami deweloperskimi w taki sposób, by był on satysfakcjonujący dla nabywcy. Deweloper propozycję umowy deweloperskiej zazwyczaj tworzy w oparciu o swoje oczekiwania i możliwości. Dobrze, by tę propozycję sprawdził fachowiec, którego głównym celem będzie dobro nabywcy. W ten sposób powstanie umowa korzystna dla obu stron, zabezpieczająca interesy dewelopera i potrzeby nabywcy.
Potrzebujesz pomocy prawnika przy umowie z deweloperem?
Zamów kontakt
