Kredyt a umowa deweloperska
Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny | 886 070 575 | Analizy umów
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zakup mieszkania od dewelopera bardzo często jest kredytowany środkami z banku. Z naszego doświadczenia wynika, że mniej więcej połowa transakcji na rynku pierwotnym jest finalizowana dzięki ustanowieniu hipoteki na prawie własności do lokalu.
Jeżeli zamierzamy zaciągnąć kredyt, to podstawą będzie sprawdzenie, czy nasza zdolność kredytowa pozwala na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Zdolność kredytowa to maksymalna kwota na jaką możemy liczyć w banku.
Posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej jest niezbędnym warunkiem do uzyskania kredytu. Należy jednak pamiętać, że maksymalne wykorzystanie zdolności kredytowej, może bardzo poważnie uszczuplić domowy budżet, bo od momentu rozpoczęcia spłaty kredytu będzie trzeba płacić wysokie raty.
Zdolność kredytowa zależy od wielu czynników. Każdy bank będzie jednak badał pewne podstawowe informacje na nasz temat. Są to: nasze dochody, koszty utrzymania oraz aktualne i przeszłe zadłużenie. Niezbędnym warunkiem kredytu będzie również posiadanie odpowiedniego wkładu. Większość banków wymaga minimum 20 proc. wkładu własnego. Niektóre jednak wymagają tylko 10 proc., co stanowi minimum ustawowe. Te “tańsze kredyty” są jednak mniej korzystne dla na nabywcy, bo całkowite koszty kredytu w porównaniu do kredytów z wyższym wkładem są o wiele wyższe.
Starając się o kredyt w banku, będziesz z pewnością poproszony o przedstawienie kilku dokumentów. Przede wszystkim będzie to wniosek o kredyt oraz kopia dowodu osobistego. W celu sprawdzenia naszej zdolności, bank poprosi o przedstawienie informacji o formie zatrudnienia, zaświadczenia o dochodach, miesięcznych kosztach utrzymania, informacji o innych kredytach oraz historii kredytowej. Podpisując umowę z deweloperem, bank będzie chciał też zapoznać się z podpisaną umową deweloperską, z odpisem z księgi wieczystej, z potwierdzeniem wpłaty wkładu własnego. Poprosi też o promesę banku dewelopera ze zgodą na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (jeżeli deweloper zaciągnął kredyt na inwestycje) i ogólnych informacji o deweloperze.
Można wyobrazić sobie sytuację, gdy podpisujemy umowę deweloperską bez otrzymania ostatecznej decyzji o otrzymaniu kredytu. Gdy znajdziemy idealne mieszkanie, deweloper może wywrzeć presję w celu szybkiego podpisania umowy deweloperskiej (kusząc przy tym niższą ceną). Jeżeli chcemy podpisać umowę deweloperską bez ostatecznej decyzji o kredycie, dobrze zabezpieczyć się prawem do odstąpienia od umowy deweloperskiej na wypadek jego nieuzyskania. Standardowa klauzula pozwala odstąpić od umowy deweloperskiej bez jakichkolwiek kosztów (a więc za zwrotem wszystkich rat wpłaconych na konto dewelopera, zaliczki/zadatku), po przedstawieniu trzech decyzji odmownych z banków. Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku braku kredytu jest standardem na rynku pierwotnym i w praktyce każdy deweloper zgodzi się na takie rozwiązanie.
Banki przyznając kredyt do umowy deweloperskiej ,nie faworyzują oprocentowania stałego lub zmiennego. Dlatego to, jakie oprocentowanie wybierzemy do umowy deweloperskiej, zależy od nas. Powinniśmy dokładnie przeanalizować obydwie opcje, podpierając się kalkulatorem rat kredytów lub pomocy zaufanego doradcy kredytowego. Zmienne oprocentowanie jest ryzykowne o tyle, że nie znamy przyszłości i zmiana sytuacji gospodarczej może drastycznie podnieść nam ratę.
Czym jest oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego? Oznacza, że płacimy stałą wysokość rat, ale nie przez cały okres trwania kredytu tylko 5 lub 7 lat, zależnie od banku. Potem stawki zmieniają się wraz z tym, jak wzrosło oprocentowanie. Minusem stałego oprocentowania jest fakt, że z zasady jest ono droższe niż przy oprocentowaniu zmiennym. Dlatego podjęcie decyzji o rodzaju oprocentowania nie jest łatwe i przypomina spekulację. Możemy zrobić symulację zmian oprocentowania kredytu lub zasięgnąć opinii fachowca, ale nie przewidzimy przyszłości np. wydarzeń takich jak pandemia czy wojna, które wpłyną na gospodarkę.
Obecnie przez wyżej wymienione i inflację oprocentowanie kredytów i WIBOR poszły w górę i kredytobiorcy, którzy wybrali zmienne oprocentowanie, wyrywają włosy z głowy, bo ich kredyt drastycznie wzrósł. Dlatego kredyt ze stałym oprocentowaniem, mimo że na wstępie jest droższy, ale przynajmniej na kilka lat jest bezpieczniejszy. Nie będziemy musieli się martwić, szczególnie w tak niepewnych czasach, że nie damy rady go spłacać przez następne kilka lat. Nie wpływa to na umowę deweloperską, więc decyzja o rodzaju oprocentowania zależy tylko od nas.
Największą bolączka osób podpisujących umowę deweloperską i biorących na nią kredyt hipoteczny jest jednak fakt, że kredyt może nie zostać przyznany po tym, jak umowa została już podpisana. Nie powinno to jednak przysłaniać wyboru oprocentowania naszego kredytu, który bierzemy na często kilkadziesiąt lat.
Przed podjęciem decyzji dotyczącej podjęcia starań o kredyt hipoteczny, powinniśmy na początku sprawdzić naszą zdolność kredytową, aby zminimalizować ryzyko nieprzyznania kredytu przez bank. Jeżeli decydujemy się na podpisanie np. umowy deweloperskiej, przed przyznaniem kredytu, to powinniśmy się odpowiednio zabezpieczyć poprzez zastosowanie pewnych zapisów umownych. W umowie powinna zostać uwzględniona możliwość odstąpienia od umowy na wypadek nieprzyznania kredytu hipotecznego, bez dodatkowych kosztów. Takie sytuacje, w których nabywca nie otrzymał pozytywnej odpowiedzi od banku, niestety się zdarzają, dlatego pamiętajmy, że odpowiednie przygotowanie do kupna nieruchomości jest niezbędne, aby uniknąć niespodziewanych sytuacji.
Potrzebujesz pomocy prawnika przy umowie z deweloperem?
Zamów kontakt
