Ustawa regulująca umowy deweloperskie

Z biegiem lat, w ramach dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości na gruncie zawierania umów deweloperskich a także dokonywania pozostałych czynności z tym związanych, powstała potrzeba szczegółowego uregulowania tej materii.

Pogląd, iż stosunki między deweloperami a nabywcami powinny zostać szczegółowo uregulowane wyraził również Trybunał Konstytucyjny w wyniku czego przystąpiono do prac nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do tego czasu w polskim prawie nie funkcjonował akt normatywny, który w sposób kompleksowy regulowałby kwestie związane z działaniem deweloperów oraz nabywaniem od nich lokali mieszkalnych.

Przedmiot ustawy deweloperskiej

Obecnie, ustawa deweloperska, a tak naprawdę - ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zawiera regulację, której przedmiotem są zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.

Zgodnie z art. 2 ustawy deweloperskiej, akt ten określa przede wszystkim:

1. środki ochrony wpłat nabywców,

2. zasady oraz tryb zawierania umów deweloperskich,

3. obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy,

4. elementy, które składają się na treść umowy deweloperskiej,

5. prawa i obowiązki stron (dewelopera oraz nabywcy) umowy,

6. zasady postępowania ze środkami nabywcy w razie upadłości dewelopera.

Umowy deweloperskie przed wejściem w życie ustawy

Do czasu uchwalenia ustawy deweloperskiej, stosunki wynikające z zawarcia umowy deweloperskiej w ogromnym stopniu zależały od zapisów umowy, którą proponował deweloper. Ponadto, umowy zawierane były w zwykłej formie pisemnej (aktualnie jest obowiązek zawarcia zarówno umowy deweloperskiej jak i umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego). Z tego powodu, brak było podstaw do dokonania wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, co aktualnie stanowi swego rodzaju formę zabezpieczenia interesów nabywcy, uniemożliwiając deweloperowi podpisanie dwóch umów, których przedmiotem byłby ten sam lokal mieszkalny.

Geneza powstania ustawy deweloperskiej

Zanim ustawa deweloperska weszła w życie, Polska była jedynym z nielicznych państw Unii Europejskiej, w których znaczne ryzyko związane z upadłością dewelopera ponosił nabywca. O decyzji dotyczącej podjęcia prac oraz uchwalenia ustawy deweloperskiej przeważyło postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r., S 3/10 (OTK-B 2010, Nr 6, poz. 407). W treści postanowienia, trybunał zwrócił uwagę na sytuację nabywców lokali od deweloperów, zwłaszcza na brak równości między stronami umowy deweloperskiej. Wówczas jedynie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazywał klauzule abuzywne, których wystąpienie w treści umowy było niedozwolone - zgodnie z jego orzecznictwem. Głównym zatem celem obecnie obowiązującej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest właśnie ochrona interesów i praw nabywcy. 

Joanna Kaszewicz
Opublikowano: 2026-05-16 (zaktualizowano: 2026-05-16)