Jak zrealizować cesję umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska cesja | zadzwoń 886 070 575
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
W artykule wyjaśniamy, czym jest cesja umowy deweloperskiej i jaki jest jej koszt.
Cesja z łaciny „cederte” oznacza dosłownie ustąpić, odchodzić. Cedentem nazywamy w wypadku umowy deweloperskiej, dewelopera posiadającego prawa do nieruchomości, który może przelać prawa własności notarialnej, zrzekając się swoich praw. Przelewa je na cesjonariusza, czyli nabywcę nieruchomości. Natomiast wierzytelnością w poniższym artykule nazywać będziemy, gdyż tak oznacza prawnie- posiadanie prawa do własności (a nie własność) nieruchomości na etapie jej budowy.
Cesja to umowa cywilnoprawna, dzięki której następuje przeniesienie wierzytelności przez nabywcę lokalu (cedenta na osobę trzecią (cesjonariusza). Na rynku pierwotnym deweloper (debitor) zobowiązuje się wówczas do spełnienia świadczenia, jakie przysługiwało pierwotnemu nabywcy mieszkania na rzecz cesjonariusza. Cesjonariusz stanie się w przyszłości właścicielem mieszkania. Zazwyczaj cesje dotyczą mieszkań w trakcie budowy i ważne jest, aby w umowie deweloperskiej znalazła się informacja o możliwości wykonania cesji. Jeśli takowej informacji nie będzie, to cesja prawa z umowy deweloperskiej nie będzie możliwa. Umowa cesji zawierana jest często w formie aktu notarialnego, gdyż cesjonariusz zobowiązuje się do zapłaty na rzecz cedenta ceny sprzedaży praw i roszczeń. To zobowiązanie jest objęte prawem egzekucyjnym i musi posiadać formę aktu notarialnego. Umowy cesji są często zawierane przez przedsiębiorców chcących uwolnić się od swoich dłużników i przelewają wierzytelność np. na firmy windykacyjne.
Pamiętajmy również, że deweloperzy niezbyt chętnie chcą dokonywać cesji deweloperskiej, gdyż tym samym mogą sami sobie stworzyć konkurencje do swojej własnej oferty i obawiają się współpracy z nabywcami spekulacyjnymi.
Umowa cesji deweloperskiej najczęściej zawierana jest w postaci aktu notarialnego, co zapewnia odpowiednią ochronę obydwu stroną. Po podpisaniu umowy cesji deweloperskiej musimy zapłacić deweloperowi cenę, na którą się umówiliśmy, a do aktu notarialnego można dołączyć oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji na rzecz wierzyciela. Zapewnia to wierzycielowi odpowiednie zabezpieczenie, gdyż w razie nieotrzymania pieniędzy może założyć sprawę w sądzie i łatwo odzyskać dług.
Cesje umowy deweloperskiej reguluje Kodeks cywilny, a konkretnie art. 522, który mówi o spisaniu takiej umowy pod rygorem nieważności. Innym ważnym artykułem jest art. 529 Kodeksu cywilnego, który mówi o prawach przejęcia obowiązków przez cesjonariusza. Cesja umowy deweloperskiej charakteryzuje się również tym, że obydwie jej strony są wierzycielami, jak i dłużnikami co czyni ten rodzaj umowy dosyć nietypowym.
Gdy podpisujemy umowę cesji deweloperskiej, zobowiązuje ona dewelopera do wybudowania nieruchomości i przeniesienia prawa własności na cesjonariusza, kiedy zostanie już wybudowana, dlatego jest ona bezpieczna.
Najlepiej umowę cesji przeanalizować i podpisać pod okiem fachowca, co pozwoli uniknąć nam niedogodności. Inną rzeczą, o której musimy pamiętać, jest terminowe i systematyczne regulowanie należności wobec dewelopera. Zdarzyć się jednak może, że nie zapłacimy lub spóźnimy się z płatnością. Daje to deweloperowi możliwość do ustanowienia nowych warunków umowy cesji deweloperskiej.
O czym szczególnie należy pamiętać, podpisując umowę cesji deweloperskiej?
- O zawarciu jej pod rygorem nieważności, a najlepiej w formie aktu notarialnego. Będziemy mogli dochodzić skuteczniej swoich praw w sądzie. Szczególnie gdy deweloper nie będzie chciał zawrzeć umowy przyrzeczonej, domykając tym samym transakcję przeniesieniem prawa własności.
- W przypadku braku zgody na cesję w umowie deweloperskiej musimy wystarać się o zgodę dewelopera jako osobne oświadczenie pisemne lub zawrzeć ją w formie cesji
Jakie możemy mieć cesje? Oprócz cesji umowy deweloperskiej pojawiają się np.
Cesja praw do miejsca postojowego - jeżeli kupujemy mieszkanie od dewelopera, to również najczęściej decydujemy się na kupno miejsca postojowego. Gdy będziemy chcieli dokonać cesji mieszkania, to zapewne cesjonariusz również będzie oczekiwał cesji miejsca postojowego. Tak jak wcześniej pisaliśmy informacja o cesji, powinna znaleźć się w umowie deweloperskiej, ale i np. umowie przedwstępnej, jaką możemy podpisać w związku z chęcią kupna miejsca postojowego.
Cesja umowy rezerwacyjnej – cesje umów rezerwacyjnych podlegają takim samym zasadom jak cesja umowy deweloperskiej. Jeżeli w umowie rezerwacyjnej nie ma klauzuli o możliwości wykonania cesji, to musimy liczyć na aprobatę dewelopera. Umowy te jednak często nie zawierają informacji o cesji.
Jeżeli dokonujemy cesji, będziemy traktowani bez ulg podatkowych, gdyż cesja podlega już rynkowi wtórnemu. Dlatego właśnie za wykonanie transakcji cesji, będziemy musieli uiścić podatek dochodowy od osób fizycznych, który może wynieść nawet 32% oraz za samą cesję, czyli obrót nieruchomością będziemy musieli zapłacić 23% podatek VAT.
Flip mieszkań to kontrowersyjny sposób inwestowania, na którym sporo można zarobić jednak jego wartość moralna i szkody, jakie wyrządza dla rynku, sprawiają, że ma zarówno wielu zwolenników, jak i przeciwników. Nie będziemy analizować negatywnych aspektów flippingu mieszkań, czyli formy inwestycji, która przyszła do nas wprost z USA. Polega ona, w uproszeniu, na kupnie mieszkania poniżej ceny rynkowej, wyremontowanie go i sprzedanie dużo drożej.
Natomiast jak ma się cesja mieszkania do flipu i czy takie połączenie jest w ogóle możliwe? Tak, nie ma prawnych przeciwwskazań do stosowania umowy cesji w przypadku inwestycji typu flip. W umowie musi być zawarty dokładny zapis, że mamy możliwość przepisania obowiązków na nowego dłużnika. Potrzebujemy zgody dewelopera przy transakcji praw, a strony muszą pamiętać o tym, że ponieść mogą koszta zmian zapisów np. w księdze wieczystej czy w przypadku aneksów w umowie deweloperskiej. Niemniej jednak, mimo tych dodatkowych kosztów i potencjalnych komplikacji inwestora zajmującym się flipingiem cesja umowy deweloperskiej nie sprawia problemów.
Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?
