Czy można podpisać umowę rezerwacyjną z deweloperem
Umowa rezerwacyjna z deweloperem | zadzwoń 886 070 575
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
Zachęcamy do kontaktu z prawnikami!
W niniejszym artykule tłumaczymy, czym charakteryzuje się umowa rezerwacyjna, którą nabywca podpisuje z deweloperem.
Umowa rezerwacyjna jest dokumentem zobowiązującym nabywcę do podpisania umowy deweloperskiej, jednak nie powinna ona narzucać konieczności zawarcia umowy końcowej i przedwstępnej. Umowa ta nazywana jest również nienazwaną, ponieważ opiera się na swobodzie zobowiązań. Przepisy nie określają więc, jakie informacje powinny się w niej znaleźć. Z tego względu umowę rezerwacyjną warto dokładnie przeanalizować z prawnikiem, aby uniknąć problemów z realizacją inwestycji.
Umowy rezerwacyjne najczęściej tworzone są w formie umowy cywilnoprawnej, a nie aktu notarialnego. W sytuacji odmowy sprzedaży mieszkania przez dewelopera, na podstawie tego dokumentu inwestor nie może więc egzekwować swoich praw przed sądem. Podmiot nie jest w stu procentach zobowiązany do sprzedaży danej nieruchomości, jeżeli nie została jeszcze zawarta umowa deweloperska.
Koniecznie trzeba zdawać sobie sprawę, że nie istnieje wzór tego dokumentu w skodyfikowanej formie. Jest to forma umowy cywilnoprawnej, która jest stosowana w przypadku ogólnych zasad zawierania umów, które zostały dokładnie określone w Kodeksie Cywilnym. Rekomendowane jest zatem dokładnie zapoznać się z ustaleniami na etapie jej podpisywania. Można wtedy od razu zgłosić deweloperowi ewentualne wątpliwości. Na umowie rezerwacyjnej powinny znajdować się takie elementy, jak: dane dewelopera oraz osoby kupującej, cena mieszkania, wysokość opłaty rezerwacyjnej, konsekwencje dla stron w momencie zerwania umowy, informacje o lokalu (metraż, adres, rodzaj nieruchomości), czas zawarcia umowy. Istotnym aspektem pozostaje kwestia ich regulacji. W dokumencie tym powinny znaleźć się informacje dotyczące zwrotu uwzględnianych opłat, a także możliwości odstąpienia od umowy dla obu stron transakcji. Warto zwrócić szczególną uwagę na sposób, w jaki deweloperzy opisują poszczególne elementy. Jeżeli np. w okresie rezerwacji nie zostanie podpisana umowa deweloperska, opłata rezerwacyjna przepada i deweloper będzie miał prawo ją zatrzymać.
W umowie rezerwacyjnej mogą znaleźć się zapisy, które określają możliwość odstąpienia od niej dewelopera w dowolnym momencie. Jedyną konsekwencją ponoszą przez podmiot jest w takim przypadku konieczność zwrotu opłaty rezerwacyjnej inwestorowi. Jeżeli nie została jeszcze podpisana umowa z deweloperem, umowę rezerwacyjną najlepiej zawrzeć kiedy wymaga tego bank - np. przy staraniach o kredyt. Jeżeli zachodzi taka potrzeba, warto skorzystać z pomocy prawnika w analizie umów dotyczących zakupu nieruchomości od dewelopera. W ten sposób uniknąć można wielu niepożądanych komplikacji, które mogą wystąpić na każdym etapie transakcji.
W umowie rezerwacyjnej możemy zawrzeć zapisy podobne do tych, które znajdują się w umowie przedwstępnej m.in. termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli w umowie rezerwacyjnej pojawią się sformułowania dotyczące zobowiązania rezerwującego do zawarcia umowy przyrzeczonej, to wówczas będziemy mogli rozpoznać, że mamy do czynienia z umową rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej. Skutkiem zawarcia ww. umowy będzie możliwość domagania się od drugiej strony umowy dotrzymania zobowiązań.
Umowa będzie korzystna dla kupującego, jeżeli zgodnie z jej zapisami tylko zarezerwuje on określony lokal i będzie mógł praktycznie w każdym momencie podjąć decyzję o wycofaniu się ze wspomnianej decyzji. Należy mieć świadomość, że osoby, które szukają wymarzonego mieszkania, w zdecydowanej większości przypadków przeglądają kilkanaście ofert. W przypadku, gdy mieszkanie spodoba się osobie zainteresowanej, może ona podpisać umowę rezerwacyjną.
Będzie dzięki temu miała ogromną swobodę wyboru. Dokument nie zobowiązuje bowiem zarówno klienta, jak i dewelopera do podpisania ostatecznej umowy. Daje jednak danej osobie gwarancję, że przez określony czas będzie miała pierwszeństwo przy zakupie danego lokalu.
Jest to doskonałe rozwiązanie dla kupujących mieszkanie na kredyt. Dzięki temu przed podpisaniem umowy w formie aktu notarialnego można będzie uzyskać pewność co do zdolności kredytowej. Omawiana umowa rezerwacyjna zawiera wszystkie potrzebne dane, na podstawie których bank będzie mógł wydać decyzję o zdolności kredytowej.
Jeżeli podpisaliśmy z deweloperem umowę deweloperską, to najczęściej nie musimy obawiać się o zmianę ceny nieruchomości, choć deweloper może tak postąpić w 2 przypadkach: kiedy zmienią się stawki VA oraz gdy zaistnieje różnica między projektowaną a podwykonawczą powierzchnią mieszkania. Natomiast problem może nastąpić w przypadku zawarcia umowy rezerwacyjnej, ponieważ deweloper w przypadku wzrostu cen, może zerwać umowę rezerwacyjną, gdyż będzie to dla niego bardziej opłacalny i najszybszy sposób. Zrywanie umów nie jest jeszcze tak powszechnym działaniem, ale jest to możliwe. Pomimo tego, że klient otrzyma zwrot zaliczki, po zerwaniu umowy rezerwacyjnej, to i tak pozostanie stratny, gdyż będzie musiał znaleźć inne mieszkanie, a czasu nikt mu nie zwróci.
Poszukując domu idealnego, może zdarzyć się taka sytuacja, że znajdziemy satysfakcjonującą nas ofertę, ale będzie znacznie przewyższała nasze możliwości finansowe - co w takim przypadku zrobić? Na szczęście istnieją umowy rezerwacyjne, które pozwolą na pewien czas zatrzymać sprzedaż mieszkania dla osoby, która ją podpisze ze sprzedającym. Pamiętajmy jednak, że zawarcie umowy rezerwacyjnej nie zobowiązuje żadnej ze stron do późniejszego kupna nieruchomości, lecz stanowi tylko formę jej rezerwacji.
Rzadko słyszymy o cesji umowy rezerwacyjnej (przekazanie wierzytelności na osobę trzecią), ponieważ tak naprawdę sens tego działania jest znikomy. Cesja umowy rezerwacyjnej może mieć miejsce na takich samych zasadach co umowy deweloperskiej, czyli zostać wykonana za zgodą dewelopera. Nie mniej jednak umowa rezerwacyjna nie jest tak samo ważna jak deweloperska, a nabywca nie ma pewności, że lokal, który zarezerwował, będzie jego.
Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?
